万科的反思
猫哥原创
近日万科境外美元债连续暴跌，2025年5月到期的美元债目前价格是1美元61美分，2027年与2029年到期的美元债目前价格是1美元不到30美分。也就是说，目前万科的美元债4个月就到期目前是打6折，2027年与2029年到期的目前价格是打3折。
如此大的折扣幅度在境外美元债市场已经变成不折不扣的垃圾债。之前类似折扣的美元债还有一家，这家名字是恒大。
对境外投资者而言，现在已经将万科视为另一个恒大。
那么万科究竟发生了什么？
2002年我刚进入房地产行业的时候，学习的第一篇文章就是冯仑撰写的《学习万科好榜样》，在这篇文章里冯仑将万科模式条理清晰的进行深度剖析，让我大为佩服。实在没想到20几年后的今天，万科已经沦落到快要步恒大后尘的地步。
那么，这是因为万科缺乏风险意识吗？
也不是。
2018年万科第一个喊出“活下去”，这是颇有远见的遇见到未来房地产即将面临巨大的下行风险，但是喊出活下去的万科，后面是不是开始逐步收缩，囤积现金准备过冬呢？
不是，恰恰相反，在2018年之后万科开始疯狂拿地。
2019年万科拿地金额高达1500亿，全国排名第二。
2020年万科拿地金额达到2000亿，全国排名第一。
2021年万科拿地金额再次创下新高，高达2500亿，全国排名第一。
也就是说，虽然万科第一个喊出“活下去”，但是实际动作却在疯狂加杠杆拿地，三年拿地超过6000亿！早早意识到风险的万科实际行动根本就没有任何风控意识还一直在给自己上杠杆，更诡异的是，万科这三年拿的土地仅有11%是一线城市，其余89%都是二线以及三四线城市，其中三四线城市占比最大。
正是因为万科在三四线城市拿了太多的土地，所以，遇到房地产下行阶段，万科的销售状况就非常不理想。
2024年前11个月，全国新建商品房销售面积8.6亿平米，同比下滑14%，销售金额8.5万亿，同比下滑19%。而万科呢？销售面积下滑26.6%，销售金额下滑34.6%。远远超过全国平均水平。
现在问题来了，为什么早在2018年就意识到房地产未来下行风险的万科，偏偏在后面的几年中不但不收缩，反而拼命拿地，连三四线城市这样风险极大的土地也不放过，以至于为今天的困境埋下巨大隐患呢？
原因无它，治理结构的缺陷。
万科的实控人大股东是深圳国资委，这个实控人却并不参与公司经营，负责公司经营的都是一帮职业经理人。
职业经理人的利益诉求与老板是不一样的！
站在资本所有者的立场，经营要考虑的就是风险与收益，会在风险与收益中寻求平衡点。
但是职业经理人不一样，职业经理人不用承担风险，职业经理人的诉求就是只要多拿地，就能多做项目，项目一开工，土石方、建筑工程、建筑材料采购、园林景观等等都是巨大利益，都有巨大的寻租空间。
至于房子未来能否卖出去，项目本身的风险，那反而是次要的。
这就是万科一边喊着活下去，一边拼命拿地，连三四线城市的土地都不放过的根本原因。
原因无它，利益使然！
年轻时候，我还有点书生意气，遇到大一点的公司多多少少都有点家族企业的味道，重要岗位都有老板亲戚的影子，较大的事情老板总是亲力亲为——当时对此很是不屑一顾，觉得这样的治理结构太落后，不符合现代化企业的治理标准。
但随着年岁的增长，慢慢才悟道这样的治理结构存在即是合理的。
把公司的治理赌在职业经理人操守上实在是风险巨大的事情。
现在回头来看，当年王石为什么拼了老命也要狙击姚老板入主万科？
原因无它，没有实控人的万科对于职业经理人太爽了，一旦有实控人入住万科，这帮职业经理人还能如此快活？
在房地产行业风光时期，万科这种模式还能糊弄一下，一旦房地产下行，潮水退去后万科才现出原形——所谓的房地产优等生，在没有实控人控制风险的情况下，万科比大多数民营企业都不堪！
现在我们可以理解为什么境外美元债投资者将万科视为下一个恒大的逻辑：
其1，别说现在房地产还没企稳，就算是企稳也是大城市房地产市场能企稳，万科持有的三四线城市资产还将面临漫长的寒冬；
其2，万科这种实控人不管，全靠职业经理人运营的模式很难想象能带领万科走出寒冬——企业遇到困境不可怕，只要老板不气馁，想尽各种办法，总有希望带领企业走出困境，问题万科现在经营者不是老板啊，职业经理人遇到企业遇到困境，首先想到的大体就是趁着最后的机会再捞一把走人。
万科这种前景不仅仅是境外美元债投资者已经看明白了，万科的实控人大股东也应该是看明白了，所以现在万科还有4个月到期的美元债才会跌到6折价，这个价格说明，境外投资者几乎笃定深圳国资委未来不大可能再拿出真金白银来救万科了。
现在要拯救万科唯一的办法就是公司实控人入驻万科，将万科管理团队全部换掉，但这只是理论上的可能性，因为这样干首先会遇到万科现有团队的剧烈反弹，更为重要的是，万科现在就是一个烂摊子，站在国资委的立场，没有谁愿意接这个烂摊子。
