釜底抽薪
上周，合肥一则银行贷款消息引起轩然大波。
撩动人神经的内容为：二手房停贷了。
具体情况是，合肥地区已有12家银行不做二手房贷款，分别是：建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。
甚至，杭州银行和华夏银行停止了新房贷款。
看到这个消息后，不止合肥的购房者会震惊，也让其他地区的购房者绷紧了神经。
这预示着什么？会不会大面积停贷？要不要赶快卖房子？一连串的问题迎面而来。
先说原因，之所以出现这种现象，银行方面给出的解释是，房贷额度不够了，所以对房贷业务做了划分。
但是，这种停贷解释，未免有些牵强。
正如大家所熟知，二手房市场一直被称为“兑现市场”或“套现市场”，也被认为最能反映楼市现状的市场。
任何一个环节都不能少，尤其兑现通道受阻时，释放出的信号远比房价涨跌更可怕。
对于普通购房者，全款买的是少数，贷款买不了二手房，大不了去买期房。只不过增加了时间成本，影响有限。
但对卖房者来说，无疑是釜底抽薪。卖不出去，才是致命的。
就像股票市场一样，当只能做左侧买入，不能卖出时。那么，何谈收益？手里只是数字罢了。而房产，更像是砖瓦。
这样导致的结果是，卖房者若想快速变现，除非大幅降价出售或者继续等待。
有人会说，我们可以继续等待，先出租着。但有没有想过，当池子里的水流动缓慢时，你还能租上好价格吗？
答案一定是：不会的。
为什么银行要这样做呢？
对银行来讲，二手房的风险明显是高于新房，尤其老破小的房子。房龄越大，以后的风险越大，处置越困难。
在面对政策施压之下，只有去掉二手房的额度，保住新房的额度，才是银行唯一出路。
今年有个“旧房改造”的政策，很多人把它解读为对二手房、老破小房产的利好。
个人更倾向的认为主要是为了解决就业。对购房者来说，旧改确实会在预期上增加二手房的想象力，但行动起来还是很困难。
另外，只有保证新房的销售，这样既可以保证去库存，又能化解开发商的资金风险。最终还能分散到消费者身上。
无论对地方政府,还是对银行、开发商，这是三方的共赢。而对于能顺利贷款买到新房子的刚需们，最后也是满意的。何乐而不为呢？
杀鸡儆猴
对很多有房一族来说，最想知道停贷信号释放后，房价会不会掉？是不是该卖房子了？
像合肥这样的城市，想着急于出手的投资者不在少数。
但是，抛售潮并不会出现，毕竟想买房的很多，加上售楼部、房产中介们的营销手段，还有丈母娘的“门槛”。需求还是不少的，所以整体问题并不大。
话说过来，对于未来有“现金流”急需的，还是未雨绸缪为好。
变现才是王道！
不知道有没有人还记得，年中银保监会主席郭树清的房产论了。当时，他指出：
当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。历史证明，如果过度地依赖房地产最终会付出代价。不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。要防止房地产的投资行为。
就目前来看，合肥地区的住户部门杠杆率为66%，比它高的城市有9个。
现在选了个“二线城市”作为鸡来杀，猴惊到没有不好说，如果再管不住，可能会继续杀鸡。
而其余的9个，或许就是目标。
有时候，我们要多回顾下大领导的讲话，尤其管钱的大领导。
毕竟，他们掌握着最核心的东西，中国人讲究言出必行，都有急眼的时候。
降息是不可能的
这两天，央行公布了一则重磅政策。
首先内容说的是：利率换锚了。即房贷的利率由基准利率变为参考LPR（贷款市场报价利率）。
其次，央行公告中称，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
这里面有两句重点：
1）确保区域差别化住房信贷政策有效实施。
2）保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
认真体会，不做过多解释。
内容还指出，定价基准转换后，全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
从这段话看，房贷利率貌似还降低了啊。毕竟原来的首套房基准利率4.9%，并且很多地区都还上浮了10%-30%不等，算下来在5.39%-6.37%之间。
如果你这样考虑，那就错了。
第一，我们可以理解为，将彻底告别房贷利率打折时代。这样以来，利率下限是提高了的。
并且，从以往历史来看，房贷利率和房价呈反向关系：利率走低，房价走高。
如下图：
以此看，整体房价继续上升的通道还给关闭了。
第二， 首套房的不低于LPR，为4.85%。这是明显低于目前的基准利率4.9%的。一定程度上看，是给刚需们节省了成本。
而二套房呢，不得低于相应期限LPR加60个基点，相当于5.45%。这样看，对继续投资二套以上的房产的购买者，无疑是增加了成本。
一降一升，刚需们，该高兴了。不要高兴太早，或许又想多了。
央行还有规定：
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本地区的因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
啥意思？大白话说就是：根据各地情况，可以再把下限提高些。
如何提高，这就要看各地区的房地产与金融机构、地方经济的依赖程度了，以及当地居民的杠杆率了。
所以，整体来看，不仅利率不会下降，有些地区反而会继续增加才是事实。
前不久，央行副行长刘国强也表示过，这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。
结语
最后，整体说一下。
1）“二手停贷”信号预示着“套利市场”阀门即将关闭，如果杀鸡儆猴无用的话，还会继续杀。
2）利率换锚，房贷打折时代过去了。
3）每一次降息，实体企业没活，地产率先活了。重走老路是不可能了，所以，别再妄想房贷利率下滑了。
4）做好房贷利率继续上涨的心理准备，尤其一些高风险的城市。
最后，给房产投资者一些忠告：一些城市兑现的阀门，即将关闭！做好长远准备吧！
