卢俊：我第一次看冯叔的文章，是我刚刚入行的时候，到现在将近 20 年。这 20 年来，您看到的购房者，以前和现在有什么变化？现在 90 后、00 后对房子的需求和以前相比，有什么不一样的地方？
冯叔：我觉得有三个方面的变化。
首先，90 后的购房动机在减弱。原因有两个，一是宏观政策不鼓励买房做投资了。二是老人留下来的房子很多，现在的家庭是「242 结构」。也就是小两口，双方父母是 4 个人，祖父祖母 2 个人，祖父母、父母的房子都会留下来。人口是倒金字塔结构，所以 90 后、00 后并不缺乏房子。按照现在的人口增长速度来看，未来 20 年房屋总量不缺乏，所以说 90 后、00 后买房的动机、冲动会减弱。
其次，他们对房子的个性化要求会提高，换房的速度会加快。他们会觉得老人留下来的房子不合适，有的出租，有的卖了换成钱，出国旅游、创业。他们交易的频次会加大，这一点和以前不一样。
第三，在对空间的要求上，会更多地倾向于向智能化、健康，以及房间里面的复合型的功能上面聚集。智能化就不展开讲了，现在智能家居很多。健康，就是空间的环境要好，比如说，不能有甲醛，等等。房间的复合功能现在是一个趋势，比如说客厅，现在的功能设计要求是，你在里边吃饭，那就是餐厅；你在那看电影，也可以做影院。不像过去一个功能，非常的简单。
《嘿，老头！》｜未来缺的也许不是房子
但是大家对房子的个性化要求会提高
卢俊：冯叔这次来到上海，我也替很多人问一个问题。您说「房价以后怎么样很难说，变数很多」，我们很好奇，您觉得上海的房价5年以后会怎么样？
冯叔：我的经验是，一定要听党的话，按照政府的要求办。党和政府提出来的就是「房住不炒」，而且有一系列的配套政策在陆续出台。所以我觉得，5年以后的房价，跟现在比差不多，涨不了太多，也掉不了太多，上下波动不超过 10%。
卢俊：这是很重要的建议。还有一个很多朋友想问的问题，随着经济、社会的发展，很多城市发展成为城市群，从粤港澳到长三角到雄安新区。在这几个大区里面，您更看好哪一个？
冯叔：从我们投资、发展业务的角度来说，我们排的顺序是粤港澳第一，长三角第二，成都这一片第三。之前北京排第一，最近几年有一个很特别的现象，北京很多的资本都往深圳跑。
判断看一个城市的投资、发展潜力，我们有一些特别简单的「土招」，就看三个指标。
第一，看这个地方连续存在的优秀民营企业数量到底有多少。有一些城市，知名的民营企业，一家都找不到，还发展什么？我们要看这个指标。
第二，看广告市场。你到一个城市，如果看到的广告牌都是本地的土特产广告、画家广告，甚至是政府的宣誓性的标语口号，那么这个地方的开放度肯定不够。如果到处都是跨国公司、中国知名企业的广告，那么绝对是一个开放的地区，你就尽管去。
第三，看律师市场。我们知道，北京的律师市场有300多亿，但是二线城市的律师市场一般是两三亿，有些省份整体上也不超过10亿。
律师市场的大小反映的是这个地方做事在按照什么规矩办。如果一个城市的餐饮市场不断上涨，律师市场在萎缩，往往说明这个地方还是按照民间的方式做生意。律师市场在涨，餐饮市场的增长速度低于律师市场的增长速度，一定程度上能说明这个地方是在按照法律办事。
我们按照这三个指标判断，现在粤港澳地区的律师很赚钱。3年以前，北京律师是有钱人，买豪宅的很多是律师。但是你到不发达的地区去看，会发现很多餐饮老板很牛，但律师很穷，这样的地方就不能去。
所以，看律师市场、广告市场，以及知名民营企业的数量，这是我们决定去哪投资的一个土方法。
问：对中国的房产中介行业来说，除了链家、中原，其他竞争者有机会吗？
冯叔：我觉得，未来中介一定还有两个发展的机会，可以和链家、中原并行。第一个是完全利用区块链技术，甚至是在全球整合营销，目前在国内、国外都有一些这样的新企业出来。是用大数据代替传统的中介业务。区块链技术在这个领域里面会催生新的中介方式，让大家买房更方便。
第二个是区域性的细分市场的中介，永远需要在人和人之间打交道，也会存在。比如说，我只做上海的中介，在上海只做一个社区，我和社区里面的每一个人都很熟，就做这个中介。这个生意是可以存在的。
卢俊：我对这个话题感触很深。虽然中国的中介市场有很大程度的发展，但中介这个行业如今没有被所有人尊重。我们的手机显示骚扰电话，有一个类型就是「房产中介」。所以说，中介品质现在亟需提升。
考虑要不要颠覆链家、中原的时候，把服务做好，品质做好，可能就是不一样的商业模式。我们和很多客户沟通，很多人有不安全感，一个是对政策的不安全感，还有一个就是和中介交流的不安感。
这一块生意很大，我觉得未来会有很大的前景。以前按照规模来说，我们提到链家是因为它最大，提到中原是因为它在某些地方最大。未来会出来置业顾问，现在是没有置业顾问的，就是为规划房产这一块还比较少。
问：对旅游地产怎么看？比如说嵊泗岛，崇明岛上的别墅，您觉得怎么样，好不好做？
冯叔：我不建议这样分，地产就是住宅、非住宅；或者是自用、商用。做出来要出租，那就是商用。你讲的旅游地产也遵循相应的市场规律，不存在好做不好做，但是在不同的经济周期里会有起伏。
比如说度假，是繁荣的行业，有点像甜点，一旦经济下来就不好做了。经济萎缩时，最早压缩的就是度假的需求，教育支出是比较后压缩的，吃饭的支出是最后压缩的。
而且，这个是跨地区的不动产，更难做。很多人以为度假旅游好做，其实很难做，因为客户是跨地区的。如果你没有足够大的品牌和运营能力，很难吸引更多的客人过来。
此外，中国非常大，似乎能给你诱惑的地方很多，但是你去做投资的时候会发现，进入到后开发时代，每一个细分的领域，对专业性的要求都比住宅的时代高很多。投资的时候，除了开发商，更多的要把投资商、运营商叫到一起来论证，一起看这个项目，这样才能比较容易地把握产品和未来市场。
卢俊：旅游地产现在很热。因为推销的渠道很多，大家会看到各种各样的旅游地产。比如有人考虑乌镇的养老地产。他们成功不是靠地产成功，是靠运营，靠为用户服务，靠做增值。我认为这个是未来所谓的旅游地产一个很重要的方向。以前做旅游地产就是图便宜，未来空间可以给人感受的东西越来越重，这个大类别很大，你要关注更细的领域。
问：现在中美贸易摩擦，人民币汇率也有波动。随之而来就是有一部分人想投一些海外的房产，像日本之类的。两位对人民币汇率，以及包括海外房产这两个事情怎么看？
冯叔：如果要投资海外房产，首先在国内生活没有问题。我们假定在这个前提下投资海外房产。
有两种投法。一种就是投增值，但是和生活没有关系。那就是专门投人均 GDP 不到 8000美金的一些地区，比如说东南亚的泰国、柬埔寨、越南，在最好的地方买房子放在那里，5年、8 年涨几倍是可以的，这个投资和生活没有关系。还有一种不叫做投资，是买生活，比如说去日本，日本的房子不可能有太大的涨幅。你买的是生活，所以你要经常去住。
这两种投法或者说花钱的方法不一样。我相信更多人是第一种，如果是第一种，我觉得目前有机会，我们也有一个团队在那边做这样的服务，看到很多国内的客户在那边，而且真的是赚到了钱。
现在有一个困难或者说有一个政策方面的限制，就是人民币的兑换出境。如果人民币不能出境的话，这个投资就没有办法进行了。所以，我们要讲的就是，海外置业的一个前提是，国家政策对人民币兑换成外汇这个事情是支持的。如果不支持，这个事就是「心动，但不能行动」。
卢俊：首先，现在很多人考虑海外房产的逻辑是不对的。很多人考虑海外房产的原因是在国内不能买，但手上有一点钱，感觉通货膨胀，又有所谓的贸易战，觉得很焦虑，要找一个出口。听到有人说海外房产，那么就考虑要不买海外房产？如果是在这样子的逻辑上考虑海外房产的话，我觉得遇到坑的可能性比较大。因为你是在非理性状态下的购买。我碰到很多人出现购买失误，因为海外的政策、法规和国内完全不一样。但是如果按照我们国内房价涨幅的逻辑去购买，很多人会忽视异地的法规和政策力量。
其次，之前我观察发现：购买海外房产最成功的都是子女在那边读书的家长。因为那边有小孩上学，就买一套。他们的心态很平和，而且有需求，所以买房。这个房是作为家庭资产的一部分，不是一定要涨成什么样。买海外房产的心态要和国内买房一样，是「房住不炒」，如果你要赌什么的话，可能会有成功，也可能有风险。
第三，现在有一些新兴国家、城市很热，发展很好。这些城市的机会和坑是并存的。这些城市因为各种各样的原因，确实很猛，或者说短时间有很大的波动。我个人认为买房是慢慢变富，一夜暴富在我身上不会发生。我希望更多人以平稳的心态对待海外房产这个事情，现在很多资讯很容易让人焦虑，希望大家冷静一点。
