冯仑对话卢俊:哪里的房子值得投资?一个「土招」看清楚|2019-09-09

2019年9月9日10:28:50 发表评论
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卢俊:我第一次看冯叔的文章,是我刚刚入行的时候,到现在将近 20 年。这 20 年来,您看到的购房者,以前和现在有什么变化?现在 90 后、00 后对房子的需求和以前相比,有什么不一样的地方?

冯叔:我觉得有三个方面的变化。

首先,90 后的购房动机在减弱。原因有两个,一是宏观政策不鼓励买房做投资了。二是老人留下来的房子很多,现在的家庭是「242 结构」。也就是小两口,双方父母是 4 个人,祖父祖母 2 个人,祖父母、父母的房子都会留下来。人口是倒金字塔结构,所以 90 后、00 后并不缺乏房子。按照现在的人口增长速度来看,未来 20 年房屋总量不缺乏,所以说 90 后、00 后买房的动机、冲动会减弱。

其次,他们对房子的个性化要求会提高,换房的速度会加快。他们会觉得老人留下来的房子不合适,有的出租,有的卖了换成钱,出国旅游、创业。他们交易的频次会加大,这一点和以前不一样。

第三,在对空间的要求上,会更多地倾向于向智能化、健康,以及房间里面的复合型的功能上面聚集。智能化就不展开讲了,现在智能家居很多。健康,就是空间的环境要好,比如说,不能有甲醛,等等。房间的复合功能现在是一个趋势,比如说客厅,现在的功能设计要求是,你在里边吃饭,那就是餐厅;你在那看电影,也可以做影院。不像过去一个功能,非常的简单。

《嘿,老头!》|未来缺的也许不是房子

但是大家对房子的个性化要求会提高

02

卢俊:冯叔这次来到上海,我也替很多人问一个问题。您说「房价以后怎么样很难说,变数很多」,我们很好奇,您觉得上海的房价5年以后会怎么样?
冯叔:我的经验是,一定要听党的话,按照政府的要求办。党和政府提出来的就是「房住不炒」,而且有一系列的配套政策在陆续出台。所以我觉得,5年以后的房价,跟现在比差不多,涨不了太多,也掉不了太多,上下波动不超过 10%。
卢俊:这是很重要的建议。还有一个很多朋友想问的问题,随着经济、社会的发展,很多城市发展成为城市群,从粤港澳到长三角到雄安新区。在这几个大区里面,您更看好哪一个?
冯叔从我们投资、发展业务的角度来说,我们排的顺序是粤港澳第一,长三角第二,成都这一片第三。之前北京排第一,最近几年有一个很特别的现象,北京很多的资本都往深圳跑。
判断看一个城市的投资、发展潜力,我们有一些特别简单的「土招」,就看三个指标。
第一,看这个地方连续存在的优秀民营企业数量到底有多少。有一些城市,知名的民营企业,一家都找不到,还发展什么?我们要看这个指标。
第二,看广告市场。你到一个城市,如果看到的广告牌都是本地的土特产广告、画家广告,甚至是政府的宣誓性的标语口号,那么这个地方的开放度肯定不够。如果到处都是跨国公司、中国知名企业的广告,那么绝对是一个开放的地区,你就尽管去。
第三,看律师市场。我们知道,北京的律师市场有300多亿,但是二线城市的律师市场一般是两三亿,有些省份整体上也不超过10亿。
律师市场的大小反映的是这个地方做事在按照什么规矩办。如果一个城市的餐饮市场不断上涨,律师市场在萎缩,往往说明这个地方还是按照民间的方式做生意。律师市场在涨,餐饮市场的增长速度低于律师市场的增长速度,一定程度上能说明这个地方是在按照法律办事。
我们按照这三个指标判断,现在粤港澳地区的律师很赚钱。3年以前,北京律师是有钱人,买豪宅的很多是律师。但是你到不发达的地区去看,会发现很多餐饮老板很牛,但律师很穷,这样的地方就不能去。
所以,看律师市场、广告市场,以及知名民营企业的数量,这是我们决定去哪投资的一个土方法。
03

:对中国的房产中介行业来说,除了链家、中原,其他竞争者有机会吗?
冯叔:我觉得,未来中介一定还有两个发展的机会,可以和链家、中原并行。第一个是完全利用区块链技术,甚至是在全球整合营销,目前在国内、国外都有一些这样的新企业出来。是用大数据代替传统的中介业务。区块链技术在这个领域里面会催生新的中介方式,让大家买房更方便。
第二个是区域性的细分市场的中介,永远需要在人和人之间打交道,也会存在。比如说,我只做上海的中介,在上海只做一个社区,我和社区里面的每一个人都很熟,就做这个中介。这个生意是可以存在的。
卢俊:我对这个话题感触很深。虽然中国的中介市场有很大程度的发展,但中介这个行业如今没有被所有人尊重。我们的手机显示骚扰电话,有一个类型就是「房产中介」。所以说,中介品质现在亟需提升。
考虑要不要颠覆链家、中原的时候,把服务做好,品质做好,可能就是不一样的商业模式。我们和很多客户沟通,很多人有不安全感,一个是对政策的不安全感,还有一个就是和中介交流的不安感。
这一块生意很大,我觉得未来会有很大的前景。以前按照规模来说,我们提到链家是因为它最大,提到中原是因为它在某些地方最大。未来会出来置业顾问,现在是没有置业顾问的,就是为规划房产这一块还比较少。
04

:对旅游地产怎么看?比如说嵊泗岛,崇明岛上的别墅,您觉得怎么样,好不好做?
冯叔:我不建议这样分,地产就是住宅、非住宅;或者是自用、商用。做出来要出租,那就是商用。你讲的旅游地产也遵循相应的市场规律,不存在好做不好做,但是在不同的经济周期里会有起伏。
比如说度假,是繁荣的行业,有点像甜点,一旦经济下来就不好做了。经济萎缩时,最早压缩的就是度假的需求,教育支出是比较后压缩的,吃饭的支出是最后压缩的。
而且,这个是跨地区的不动产,更难做。很多人以为度假旅游好做,其实很难做,因为客户是跨地区的。如果你没有足够大的品牌和运营能力,很难吸引更多的客人过来。
此外,中国非常大,似乎能给你诱惑的地方很多,但是你去做投资的时候会发现,进入到后开发时代,每一个细分的领域,对专业性的要求都比住宅的时代高很多。投资的时候,除了开发商,更多的要把投资商、运营商叫到一起来论证,一起看这个项目,这样才能比较容易地把握产品和未来市场。
卢俊:旅游地产现在很热。因为推销的渠道很多,大家会看到各种各样的旅游地产。比如有人考虑乌镇的养老地产。他们成功不是靠地产成功,是靠运营,靠为用户服务,靠做增值。我认为这个是未来所谓的旅游地产一个很重要的方向。以前做旅游地产就是图便宜,未来空间可以给人感受的东西越来越重,这个大类别很大,你要关注更细的领域。
05

:现在中美贸易摩擦,人民币汇率也有波动。随之而来就是有一部分人想投一些海外的房产,像日本之类的。两位对人民币汇率,以及包括海外房产这两个事情怎么看?
冯叔如果要投资海外房产,首先在国内生活没有问题。我们假定在这个前提下投资海外房产。
有两种投法。一种就是投增值,但是和生活没有关系。那就是专门投人均 GDP 不到 8000美金的一些地区,比如说东南亚的泰国、柬埔寨、越南,在最好的地方买房子放在那里,5年、8 年涨几倍是可以的,这个投资和生活没有关系。还有一种不叫做投资,是买生活,比如说去日本,日本的房子不可能有太大的涨幅。你买的是生活,所以你要经常去住。
这两种投法或者说花钱的方法不一样。我相信更多人是第一种,如果是第一种,我觉得目前有机会,我们也有一个团队在那边做这样的服务,看到很多国内的客户在那边,而且真的是赚到了钱。
 
现在有一个困难或者说有一个政策方面的限制,就是人民币的兑换出境。如果人民币不能出境的话,这个投资就没有办法进行了。所以,我们要讲的就是,海外置业的一个前提是,国家政策对人民币兑换成外汇这个事情是支持的。如果不支持,这个事就是「心动,但不能行动」。
卢俊:首先,现在很多人考虑海外房产的逻辑是不对的。很多人考虑海外房产的原因是在国内不能买,但手上有一点钱,感觉通货膨胀,又有所谓的贸易战,觉得很焦虑,要找一个出口。听到有人说海外房产,那么就考虑要不买海外房产?如果是在这样子的逻辑上考虑海外房产的话,我觉得遇到坑的可能性比较大。因为你是在非理性状态下的购买。我碰到很多人出现购买失误,因为海外的政策、法规和国内完全不一样。但是如果按照我们国内房价涨幅的逻辑去购买,很多人会忽视异地的法规和政策力量。
其次,之前我观察发现:购买海外房产最成功的都是子女在那边读书的家长。因为那边有小孩上学,就买一套。他们的心态很平和,而且有需求,所以买房。这个房是作为家庭资产的一部分,不是一定要涨成什么样。买海外房产的心态要和国内买房一样,是「房住不炒」,如果你要赌什么的话,可能会有成功,也可能有风险。
第三,现在有一些新兴国家、城市很热,发展很好。这些城市的机会和坑是并存的。这些城市因为各种各样的原因,确实很猛,或者说短时间有很大的波动。我个人认为买房是慢慢变富,一夜暴富在我身上不会发生。我希望更多人以平稳的心态对待海外房产这个事情,现在很多资讯很容易让人焦虑,希望大家冷静一点。

 

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