编者荐语：
关于房地产各位一定有时代的概念，有些事已经要结束了，你再留恋也无济于事。作者一然写的很不错的一篇文章，分享给大家。
铿锵有力的房价，周期式上升，在过去20来年中，重塑了百姓的信仰，财富等于房产，也正由于财富的效应很多人焦虑，患得患失，俨然成为病态。
适值疫情干扰之际，又叠加一些大城市房市调控已经过了若干年，从历史经验出发，一些放松房市调控的声音不绝于耳，很是热闹，又开始一轮挑动小老百姓的小小心脏了。
当下关于全面放松调控、刺激房市的各色言论，站位太LOW，无异于痴人说梦。
我们从下面几个方面分析一下，我们心心念念的房市。
一、政府的角色
千山鸟飞绝，万径人踪灭，孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪。
前几年，恒大寒雪垂钓，在三四线城市攻城掠地，笑靥如花，一时爽得不要不要。去年下半年，恒大三四线一些楼盘促销，打折打得不要不要的，有的楼盘直接打到骨折。没几年的工夫，房企标杆来了个大转向，似乎预示着三四线城市房地产行业落入了寒风猎猎、漫天风雪的冬天。那么，历史会重演吗？这个冬天，寒江上、冰雪中，会不会再有垂钓人？
房子贴近百姓生活，尤其是近20年财富效应下，房价自然而然成为大家茶余饭后，乃至彼此沟通的谈资。
有的认为，我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标，业已看齐发达国家，住宅需求意愿降低，更不要说，工资收入小步向前，房价涨速大步快跑，百姓杠杆率逐年高企，购买力被严重透支，支付能力受困，有效需求萎靡，房市与房价未来堪忧。
有的认为，我们城市化率才60%出头，方兴未艾，未来有2亿多人进城，需求有保障，而且钱越来越毛，购买力越来越低，不买房等着贬值？更别说，房市是经济调节的床下用具，经济下行，房市必然要拿出来维稳，房价上涨才是硬道理，人生进阶，从买房开始。
过去买房，眉开颜笑。那未来，我们买房还是卖房？不管有多少条理由看空，也不管有多少条理由看多，都不重要，重要的是要看政府的眼色，看政府的心思。
市面上，房市的分析汗牛充栋。屁股左右脑袋，脑袋决定思维，思维又关乎我们的嘴巴。或是利益相关，或是惯性思维，或是羊群效应，或是囿于眼界，很多人对房市情态仅流于表面分析，立场性判断。
他们把各种指标随意堆砌，从自己立场出发，言论为自己屁股代言。这类的房市分析，从开始就脱离靶位，怎么能射中靶心？结论自然经不起推敲。
那怎么来认识房地产？
苏轼有首著名的诗，《题西林壁》：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。
房地产就像一座围城。要认识这座围城，就需要从中抽出身，从远距离，旁观者的角度，不偏不倚观察它、认识它，如此这样，我们才能更近一步观察房地产全貌，接近房市情态的本源，而非坐井观天、盲人摸象般臆想。
全景看，房地产产业链上，围坐着政府、银行、开发商与居民四位玩家。
政府与居民，是我国房地产市场的操盘手与接盘侠（并非贬义），是能正真影响我国房市的两股决定性力量。操盘手是规则制定者，是裁判员，接盘侠是规则下的参与者，是运动员。
银行与开发商，在整个房地产链条上充当中介人，作为桥梁沟通政府与居民，上情下达，下情上达，表达政府意思，引导居民购房行为。
站位上看，他们就像一座金字塔，顶层政府，中间层银行与开发商，底层广大居民。政府顶层设计者，银行与开发商是通道商，居民是底层持力者，我国房市波澜壮阔的画面是设计者振臂高呼，通道商摇旗呐喊，持力者一往无前的生动写照。
打蛇打七寸，射人先射马。
看懂政府与居民在房地产链条中的角色，就看懂了我国房市，风风雨雨20年，也就能看懂房价背后驱动力的变迁与更迭。
二、房价动力更迭
大体上看，这20来年，我国房地产市场共经历了6轮调控，房价也涨涨歇歇20年，房产成为财富的象征，男女恋爱、婚配的标配。
一度有人戏言，我国高高的房价，丈母娘群体，难辞其咎。然，跳着广场舞的大妈们，群情激愤，这锅我们不背。确实，她们也背不动。
凡事有因有果。表面上看，房市的起起伏伏皆因政策调控，因政策松绑而起，因政策紧固而伏。然而，在政策外衣下，掩藏着的是关乎房价的根本驱动力。
20年来，我国房价驱动力发生了三次更迭。
第一阶段：经济驱动阶段（1998年-2008年）
这是一个一面看存折，一面看房子，新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。
衣食住用行，当人们解决了温饱问题，便将目光投放到居住方面。居者有其屋，成为人们心里对美好生活向往的一部分。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融风暴的冲击，我国外贸滑坡，经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响，也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境，树立一个负责任大国的形象，我国政府承诺人民币不贬值。
刚刚接过国家总理交接棒，极具魅力、雷厉风行的朱总，面临着巨大的压力，他敏锐的目光瞄向了内需。
房地产产业链很长，涉及建材、化工、钢铁等几十个产业，启动住宅消费是拉动内需最好的方法，就这样我国经济从此锚定了房地产。
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），俗称23号文。文件中提到：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；发展住房金融，取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
重磅文件，徐徐拉开了房地产走向舞台中央、C位落座的序幕。
三年后，2001年，一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判，我国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，即WTO。
在入世红利催化下，我国经济蓬勃发展，GDP名义增速常年保持两位数，并在2007年一度达到23%，一扫亚洲金融危机时的靡态。
期间，城市居民收入快速增加，银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时，城市居民居有其屋的愿望更加强烈，改善住房的动力更加充足。
这个阶段，居民购房主要为了解决居住需求，房价虽然快速上涨，但房产还并不是财富的代言人，还未成为居民日夜的牵挂。
以我们现在的观念来看，十人买房，十人贷款。首付拿一部分，房贷付一部分，我们可以用小资金撬动大资产。
这样我们的负债增加了，衡量这个负债的高低，我们用居民杠杆率，它是贷款与存款的比值。
我们看看这个期间，居民杠杆率是怎么变化的。
1998年至2008年，居民部门杠杆率，基本保持稳定，差不多从23%到26%的样子，最高年份2007年，也不过29%。期间，全国平均房价接近翻倍，就更别提北上广深等那些房价涨得让人骨头疼的城市们。
房价涨得厉害，居民杠杆率却比较稳定，这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实，这是我们的认知错觉，这个现象的原因主要是：
一，由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为，即使买房，很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转，打友情牌，任性一些的，直接全款。
二，这个期间居民存款增速约等于贷款速度，分母分子同向做大，杠杆率自然不会涌起大的波澜。
总的说来，这个期间，房价上涨逻辑线条：经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的向往。这时，居民住房需求是朴素的内生性居住需求。
唉，这个时期，多少人怀抱着攒够了钱，再买房的心态，也许他们就要攒够房款了，也许他们洋洋喜气，走在看房的路上。
然而，随着2008年年末来临，一切都化为泡影。
第二阶段：货币驱动阶段（2008年—2018年）
这是一个贷款买房，越贷越多，攒钱买房，越攒越远的时代。
2008年发端于美国的次贷危机爆发，中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划，我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划，宣告了我国经济进入以投资拉动为主的经济金融化时代。
房市的春天来了。熬过了寒冬，大批地产商起死回生，笑容可掬。
在美国一轮一轮QE冲击下，在我国一次一次货币宽松下，货币如洪水猛兽般猛烈撞击着房地产的大门。房地产终于沦为资本们的竞技场，房价也被资本裹挟着，房市进入货币驱动新时代。
这个期间，我国基础货币、M2以及居民贷款高速增长，远超上个十年。什么意思？国家发行的钱多了，社会上流通的钱也多了，总之就是钱多了。
M2以年化14.5%的速度快速飙涨，经济呢，这个期间GDP名义增速10%左右，也就是说货币的增速明显大于经济增速。所以，有人疑惑，我们的货币究竟超没超发？
全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵认为，央行在确定来年货币供应量时主要依据这样一个公式：M2=GDP+CPI(居民消费价格)+X，即名义经济增长加上一个“变量”X，而“变量”的存在主要是因为物品(土地)货币化的需求。
什么意思？意思就是说，央行发钱，并不是想当然凭空乱发，而是考虑了各种因素，包括买土地的钱，最后确定究竟要发多少钱。
土地货币化，吸纳了巨额流动性。
有知名房地产商调侃，央行发行这么多钱，不往房地产里跑，往葱上跑？一语中的，这个时期是这样的，大水漫灌，民生物资价格却比较稳定，这里有房地产的一份功劳。
这个时期，撑起了我国房市蔚蓝天空的，是广大老百姓，他们为国家挺身而出，也为保卫自己的财富，前仆后继，一批一批涌入房地产市场。
居民贷款年化增速，23%，居民杠杆率，从26%飙至66%，双双远远超过上个十年，全国房价大致翻腾了2.5倍。
这个阶段，房价螺旋式上涨，房价在涨不停，不停涨的周期交替中，重塑着人们的传统消费观念，形成了新的价值信仰，房产不仅成为茶余饭后的谈资，更是财富多寡的标签，北上广深房产更是阶层进击的标配。
贷款买房成为绝对主流选项。
我们知道，杠杆的本质是对未来的透支，冲动消费的热情下掩藏着杠杆断裂的风险。
2017年3月，当两会刚刚落下帷幕，北京便速度推出3·17房市新政，引发的新一轮“限售、限商模式”，楼市进入“限购+限贷+限价+限售+限商”的房地产“五限时代”，率先冷冻了房市，这似乎意味着倚靠杠杆推动房市的模式进入寿终正寝的通道。
2018年下半年，凭借棚改货币化红火的三四线城市，迎来了彻夜难眠的消息，国家收紧棚改，货币化安置开始退潮，让我们更加确信，货币驱动房市模式，已穷途末路。
这个期间，居民端杠杆迅速发展，不论是绝对值还是增速，均有大跃进影子。
一边是，居民部门杠杆率高企，靠大水漫灌，刺激居民端加杠杆，刺激房市，带动经济的土壤，已不复存在。一边是，美国居民部门高杠杆引发的次贷危机历历在目，心有余悸。
我们的经济，虽然一再探底，然而靠房地产刺激，莫不说边际效应递减，更有引发系统性金融风险的可能，不会轻易点火启动。
随着棚改货币化的退出，杠杆驱动房价模式行将就木，房地产高光时代，缓缓落幕，只剩三四线，还没来得及熄灭的几盏灯火，一闪一闪，很刺眼。
第三阶段：人口驱动阶段（2018年以来）
这是一个城市房地产市场大相径庭的时期，抢人就是抢房地产市场的时代，无人无房市。
2017年发生了两件大事，也是新鲜事。
一件是，住房建设部关于住宅用地供给直接与去化周期挂钩文件出台，预示着房地产调控跨入因城施策、人地挂钩的新时代。
另一件事是，各大城市招数百出，先后加入抢人竞赛，去地产存量，保地产增量，预示着人口成为城市房地产市场的领衔主演。
人口增量成为拉动房地产市场的重要力量，房地产市场进入人口驱动阶段，无人无房市时代悄然来临。
业内有知名学者，曾提出：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融的框架思路，似乎获得了市场佐证，引以为豪，获取粉丝无数，奉为经典分析框架。
正真的经典会随时间流逝而愈发有味。
如果说房市短期看金融，那么如何解释西安房地产市场在行政政策、金融政策渐进加码的情态下，调控了三年，火热了三年，房价连续上涨40多个月？
如果说长期看人口，那么近3年西安人口暴增，市场有延迟反应，可是西安人口一边增，房价一边涨，并驾齐驱的局面又当作何理解？
其实，这不是知名学者框架本身的问题，是这个框架已经不适应这个时期房市的逻辑罢了。
在住宅用地供给“五类调控”目标管理下，抢人竞赛促进了人口的快速流通，而大城市放宽户籍的举措，使得人口成为催化房价的快变量。
所以我们很好理解，为什么在房地产住宅用地“五类”目标调控管理甫一出台之际，各嗅觉灵敏的城市便卯足劲开始抢人？
司马昭之心，路人皆知啊。
很多人老盯着三四线房市，涨的他们坐不住了，心情可以理解，但是如果投资这些城市的房产，是十分不划算的，这个时间入场，很可能会站在高高的山岗上晒太阳。
为什么这几年，三四线城市房地产市场宛如一匹匹黑马？其实，这个现象很容易解释，那就是，为了化解三四线城市高库存带来的潜在风险，国家推出PSL，也就是棚改货币化。
通俗点说，央行通过抵押给政策性银行贷款（例如国开行），政策性银行通过棚改专项贷款向地方政府贷款，这样地方政府手里有钱了。
有钱好办事。地方政府说，你住的地方脏乱差，影响市容，我要城市改造，你腾出老破旧房子，我给你钱去市场上买房解决住房问题。这样，百姓手里钱多了，又没房住，释放出大量有效购房需求，三四线房价能不涨吗？
大家看这个表，从2014年到2019年我们这几年棚改情况，PSL资金的变化与三四线城市房价涨势惺惺相惜，携手而行。
2018年棚改资金达到顶峰时期，也是三四线城市房市的顶峰。此后，棚改力度衰减，棚改效应退潮，三四线城市房价退潮，只剩下零星的光点，在祖国大地上一闪一烁，距离熄灭隔不了几条马路。
政策性的棚改就像兴奋剂，随着药剂效力的退潮，房市少了金融之水，而人口流失，房市少了需求，经济的疲态更是对三四线城市釜底抽薪。
要人没人，要钱没钱，明后年，当三四线城市开发商集体吟唱《凉凉》的时候，你会明白趋势是如何重要。
这个时候，你冲进去献身？
言而总之，在住宅供地“五类”调控目标管理下，人地挂钩成为长效机制，人口数量驱动城市房价攀升，乃至我们可以略带夸张的说，抢人抢得就是房市，抢的是钱。
以抢人口的名义，明晃晃的抢钱。
三、房价逻辑主线
一切的一切都要从钱说起。
手里没把米，叫鸡也不灵。
这么大一个国家，捉襟见肘，很难谈发展，更别说强大。我们国家在上个世纪九十年代，就面临着“国库空虚”，乃至借钱度日的窘境。
1993年7 月23日，朱镕基副总理在全国财政、税务工作会议上，对所有参会人员说：“在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子过不下去了。
1994年1月1日，分税制财政管理体制改革在艰难时世中诞生，地方财政包干制改为分税制，分税制改革正式拉开了帷幕。
在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。
自此，中央财政快速增长，国库日渐充盈。
这样，分税制改革解决了中央政府的财政收入问题，怎么解决地方政府在分税制改革之后的财政收入问题？
这个时候，完全归地方的土地出让收入登上历史舞台，决定了地方政府自然有依赖土地财政的倾向与冲动。
2018年地方一般公共预算本级收入9.79亿，土地出让收入6.51亿，土地出让收入占同期地方一般公共预算的66.5%。
地方政府对土地财政的依赖与渴望可见一斑。有人说，土地财政是毒瘤，你是政府长官，你有魄力手起刀落？
然而，时至今日，地方土地财政前方遇到三只拦路虎，各个都比较凶悍：土地财政依赖度高、居民杠杆率高和货币政策转向。
货币政策自不必说，精准的定向滴灌取代粗犷的大水漫灌，三四线城市PSL，就是货币定向滴灌的生动例子，定向放水去库存。
更高的角度看，美元紧缩周期下，人民币的印钞机开不起来，所以我们看到各种货币调节工具轮番登台，重在调节。货币大水漫灌、阳光普照？门都没有。
地方土地财政依赖度、居民杠杆率双高，前者决定了地方政府对土地爱的依旧很深，剪不断理还乱，情深深雨蒙蒙；后者呢，需要这种爱来得多些温柔，少些暴力，似水柔情。
地方政府不能割舍这份爱，又不能放肆爱，政府与房地产，只能在二条线上下，卿卿我我。
一条是底线，房地产调控，因城施策、地方政府责任主体，地方政府是房地产调控主操，看着自己家底调，温情脉脉，力度悠着点，别把城市整破产了。这条线，是财政收入底线。
一条是红线，“房住不炒”，这是国家给房地产画得红线，不能逾越这条红线。这就要求地方政府别一天净想着房事，房市成瘾，乐不思蜀，断然不可取，要居安思危，经济能转型的抓紧转，能升级的抓紧升级，不把房市拍死，是给你暂时的缓冲垫，不是永远的安乐窝。
我们说地方政府有依赖房地产的冲动，然而房价持续上涨，不仅助长了金融风险，对实体投资的挤出也越发明显，投资的边际效益下降，而且地方政府头上有红线压顶，所以它们对房地产的宠爱局限在两条线之中，上下摆动。
当然，对于地方财政问题，开源节流，房地产税未来将扛起地方财政大旗。
那为什么这几年房地产税炒的热，但雨点小，光打雷不见雨？
因为时机没到。
我们希望用时间去挤房地产的泡沫，舒缓房地产俯冲带来的社会创伤，房地产税无疑是个大杀器，不到合适的时间不会实质性推出。
这个时机，很可能是世界性金融危机爆发后，资产重新洗牌，房地产税顺势推出，劫富，补充地方财政，成为其重要税源。
这样，目前房地产以稳为主，就不难理解。
我国城市数量众多，繁星点点，分布在960多万平方公里的土地上。
经过20来年的疯狂生长，房地产市场城际间差异显现，国家层面一刀切式的调控，难以达到精准调控目标。为对症下药，调控政策下沉到城市层面，这样，因城施策、地方政府责任主体的长效机制，应运而生。
三四线很多城市，人口外流压力就大，住建部关于住宅用地供应的“五类”管理目标，将“人地挂钩”，这对三四线城市来说是当头一棒。
应该说，PSL去库存后，在人口流动政策松绑、住宅用地人地挂钩双维打击下，三四线城市房地产蒙眼狂奔的时代走到了尽头。
我们回到开头。前几年，恒大在三四线攻城略地，是踏对了棚改的节奏；我们又说，今年恒大楼盘打折打到骨折，国家去库存目标达成，棚改过后，三四线城市房价失去动力。
谁敢去三四线寒江垂钓？no zuo no die。
另一方面，土地财政依赖惯性，叠加财政收入入不敷出，三四线城市也往往最有松绑房市的冲动。然并卵，住宅用地供应“人地挂钩”，土地出让收入，只能在挣扎中下行，未来，三四线城市政府，量入为出的日子不好过，那也得过啊。
板上钉钉，三四线城市房市，无疑，最先剥离金融属性，回归居住原始。
一二线城市，是人口集聚地，也是国家经济增长极，房地产市场，在危机之后，恢复起来相对容易，但要复制过去的高光，已然不具备条件了。
目前，一线城市，房价高企，但土地财政依赖度相对较低。例如北京，2018年土地出让金占一般公共预算收入的29%。
从这个角度来看，一线城市会率先走出土地依赖模式，实现产业转型、经济升级，财政收入多元化。也就是说，对于房地产价格下降，一线城市比其他城市容忍度要大。
同时，我们也看到，一些二线城市，土地财政依赖度越来越高，土地出让金占地方财政收入的比重越来越重。
重不可怕，怕的是重到无力减肥，两害相权取其轻。
这些二线城市，房价上涨，虽然有这样那样的弊端，但很多城市政府从自身角度出发，短期内确实有依赖土地财政的冲动，对房价上涨的容忍度要大于下降。
中央政府心里门清，透亮。
我们知道，只有地方政府摆脱土地财政依赖，确保地方财政收入化解地方政府债务风险，地方政府才有勇气容忍房地产乃至房价回归市场本源。
2019年10月9号，国务院印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，提出：保持增值税“五五分享”比例稳定，调整完善增值税留抵退税分担机制，后移消费税征收环节并稳步下划地方，有利于缓减地方财政困难。
前面，我们提到的房地产税未来，也将取代一锤子买卖的土地出让收入，成为地方政府重要税种税源。
冰冻三尺，非一日之寒，融化寒冰，也不能操之过急。
我们不急，但外部环境会不会给我们的房地产时间来化解泡沫？
未来，三四线地产商，只能眼睁睁看着，天雨虽宽不润无根之草。
一二线们，人口有数量，有增量，阵痛过后，房产还是百姓重要的资产源地，但资产增速肯定不会有过去的无限风光。
四、房市，回不到曾经
现在流行跨界，其实我们观察房地产，还要跳出房地产本身，思维应更加宽阔高远。
房市的事情还是要放到一个大的环境里来看，那就是老大哥与美帝博弈下，房市本身衍生出的一些个功能。
杠杆的存在，使得房市具有了金融属性，经年累月的发展，体态越来越大，具备了货币蓄水池的功能，当然它曾经也是货币创造器，而当下的环境里它货币蓄水池的功能是占主导地位的。
为什么？
当经济蒸蒸日上时，钱的使用量与流通量越来越大，融资规模与融资增速增长快速，广义货币供应量也迅速攀升。
当经济下行时，赚钱困难起来，钱的使用量与流通量呈萎缩之势，融资规模与融资增速增幅显著下行，广义货币供应量增速明显回落。
这个时候，曾经印出来的就显得很多了，在社会上晃荡，冲击生活物资，冲击股市，甚至冲击我国的外汇储备。
这也是，为什么在2015年，老大哥选择了再次启动房市，其目的在于吸纳社会流动性，锁定房市，其目的为保卫外储。
在老大哥与美帝博弈角力如火如荼中，即使在疫情对经济的打击下，倘若老大哥再次启动房市，岂不是要解放锁在房市里形形色色的资金、加大自己保卫外储的难度，自己给自己挖坑吗？
房市曲线保卫汇市是土地财政后，国家赋予它的一大新功能。
试想，未来中美博弈带来的世界性危机，届时泥石俱下，老大哥在人口优势、资源优势的大城市启动内需，是不是更容易在危机中恢复身体，复苏？此时驱赶百姓加杠杆，透支消费能力，靠什么在深寒时走向曙光？
说一千道一万，房市在目前阶段，不会放松调控，也不会刺激房市，它的使命就是当下锁住流动性的同时，存蓄百姓的消费能力，为未来点一道黎明的曙光。
