今天推送的是《中国房地产：从1987到2021》系列文章的第四、第五和第六篇。与集中于改革历史的前三篇不一样，今天的推送内容将会集中于2016年提出“房住不炒”以来直到今天的当下，以协助读者理解新时代以来，中国房地产政策的巨变——一个去金融化的房地产长效机制即将确立。
本系列文章的最后一篇（第六篇），内容会是对前五篇文章的小结，以及对未来的研判和对读者的购房建议。当中，未来研判和购房建议，是政事堂编辑部和明公思考和内部讨论的成果，所以会是付费内容（价钱是1块钱）。
冬雪寒，回首望天涯
【16年国庆调控、房住不抄、长效机制，政府财税纬度】
一，调控没有最严，只有更严
2016年极度火热的行情让每个房地产从业人员都心潮澎湃，正当大家忙碌了三个季度，准备开始享受国庆假日的时候，史上范围最广、政策最严的调控新政正不断出台。
国庆7天22城接连出台楼市调控政策，由于其覆盖面广、影响力大，许多人过完国庆节发现自己已经不具备购房资格了。
2016年年底中央经济会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”成为这一轮房地产调控的政策主基调。
一、二线的限购，反而将那些涌动的资金赶到三、四、五线去，三、四、五线迎来了一波行情，这也契合了“去库存”的战略安排，两年时间减少库存1.7亿㎡。
一、二线与三、四、五线的轮动行情，也让房企发现在政府调控背景下，只有全国性的布局才能有更大的腾挪闪转的空间，东方不亮西方亮，由此开启了房企新一轮全国化布局的战略。
摸着东北老王过河的常州老王，依靠着住宅+商业两轮驱动，深耕三四线，跑到了行业前八的位置……
学着碧桂园跟投+高周转，来自浙江的小中梁，各种合作开发，跑步进入前二十，名声甚至盖过央企大中粮……
一贯大胆的闽系房企秉持着“爱拼才会赢”的精神，世茂、旭辉、阳光城、正荣、融信纷纷跻身销售额前三十……
所谓盛极必衰、物极必反，当行情从15年一线、16年二线到17年三、四、五线后，全国轮动的行情似乎走完一轮，当房企和购房者等待着这轮调控的放松的时候， 2018的秋季例会，刚刚赢得股权之争，引入深圳地铁作为最大股东，摇身一变成为国企的万科率先喊出“活下去”这句口号，站在今天再去看当时的预判，“大哥就是大哥”，毕竟还是当年被朱镕基总理聘任为房地产顾问的企业。
2015-2017年围绕万科控制权引发的中国资本市场的最大股权争夺战
2018年7月31日，中央政治局会议用“坚决遏制房价上涨”八个字彻底堵住了调控放松的预期。
2008年金融危机开启了金融放水+棚改放水+政府定向调控这波火热的行情，使得全国房价普遍翻番再翻番，房价的上涨带来了房地产全部链条上的“鸡犬升天”，创造了巨大的财富效应，围绕着财富的流动演绎了诸多光怪陆离的故事。
这种财富效应首先表现在地产行业内，行业高速发展时期，在资本的加持下，各家房企开疆扩土、跑马圈地、躺着赚钱，高昂的薪水、快速的晋升，使得房地产这个本来很“土”的行业瞬间成了名利场。
一个名校的校招生工作第一年普遍年薪可以拿到20万+，形成了互联网、金融、地产三分名校生的格局；一个工作五年左右的可以做到城市总经理，年薪百万（是明面收入）轻飘飘，还不包括其他可能占比更高的收入。
甚至还有工作四年从营销主管升迁到联席总裁，掌管千亿销售房企的神奇案例（补充一句，不是二代）。
16个月后，这位联席总裁从中梁离职，升的太快，还是不太稳
一个行业快速发展阶段，不断做大的增量蛋糕往往可以掩盖很多问题，但是当行业步入成熟期乃至下行期，问题就会一泻千里般爆发出来，行业、企业如此，国家亦然。
晋升太迅速，造成了房地产行业德不配位的现象太普遍了，一些只不过早入行的人自认为自己赚的钱是合理，符合自己能力的，洋洋自得，殊不知“只不过坐上了时代和行业的红利电梯”，当行业下行期以后，“大浪淘沙”下被“优化”，无法迅速找到位置，心生埋怨。
赚钱太容易，吸引了无数人纷纷涌入房地产行业，泥沙俱下、参差不齐，无数勾心斗角人性丑陋的事件不断演绎，明面的光鲜掩盖不了背后的丑陋。
财富太膨胀，使得人性的欲望不断跨越道德边界，贪腐事件频频事发，桃色新闻层出不穷， 甚至有房企老总做出超出社会道德底线的事件，引发舆论哗然。
2019年8月12日，一个叫“地产天机”的公众号发布了第一条推文《地产圈有多乱？①》，一石激起千层浪，开启了房地产行业大揭底序幕，各种桃色新闻、腐败行为、房企秘辛在地产圈内传播， 几乎前五十名有名房企都上榜，上至总裁级别，下至案场销售，这一行业的乱象呈现在公众面前，一时引起轩然大波。
当行业高速发展的时候，只要活干的好，老板可以睁一只眼闭一只眼看着你“胡吃海喝”、“偷拿卡要”，但是行业下行期时候，你再这么搞就是“偷”老板的钱的，于是各大房企开启了一轮又一轮内部反腐，毕竟反腐出来都是利润，有的被开除永不录用，甚至很多都移送了司法机关。
房地产行业是一个高度政策性的行业，从土地（以前的国土局）、规划（老规划局）、建设（老建设局）、信贷（国有银行）、销售（房管局）各个环节都与政府部门高度相关，相应地也会引发这些部门与房企的深度勾连，产生巨额的贪腐现象，这是我们需要警惕的。
该副秘书长长期在规划局工作，担任盐城规划局局长达十年
当然，随着房地产行业调控愈发严格，从土地市场、规划建设、销售确权等环节越来越规范、透明，房企“政府公关”的力度也会越来越小，大大减少供给端将贪腐的行为。
2018年3月，20年前在贵州成功推进房改的郭树清接棒他在老体改委的同事周小川被任命为中国人民银行党委书记、副行长，此前一年，他已由山东省长的任上接任中国银行业监督管理委员会主席、党委书记，在一行两会【中国人民银行、银保监会（2018年政府机构改革银监会和保监会合并为银保监会）、证监会（2011年-2013年他还曾任证监会主席）】金融格局中身挑人民银行和银监会两大部门，无疑是中国金融体系中最举足轻重的角色之一。
这位性格鲜明、敢说敢干的内蒙汉子，对于防范金融风险拥有极大的敏锐性，而正如上一篇文章所说中国房地产行业已经成为系统性金融风险的源头，防范化解重大风险是十九大所提出打好三攻坚战之首，所以他对于房地产的调控持有强硬坚决的态度。
越来越严格的措辞也代表着金融高层对于房地产的严控态度
而由此引发了从金融层面对于房地产的釜底抽薪，正如第三篇文章所分析的：房地产2008-2016年这波行情主要是受益于财政货币的大放水带来的金融红利，断掉了金融这个输血通道，相当于釜底抽薪的调控措施，新一届由老体改委出来的金融高层们从央行、银行、证券、保险等多个维度减少对于房地产的输血，房地产逐步降低金融属性，回归到居住的属性。
首先，打着“防范化解重大风险”的大旗，大力清理影子银行、银行表外业务，这将房企的极度依赖的非常规融资渠道几乎堵死，房企加杠杆的能力被极大限制。
其次，针对重点房企实行三道红线，根本来讲就是降低负债率，降低风险，给予优质房企更大的负债空间，减少高杠杆企业负债空间，优化房企格局。
再次，从银行房贷集中度的角度，限制银行这个正规渠道对于房地产的输血规模，进而将更多更宝贵的资金导入实体经济、科技创新等领域。
这一系列金融政策将整个房地产长久以来的融资渠道进行了全方位、多层次、有区别的限制，无疑将给那些高负债、高杠杆的企业带来巨大压力，而那些“北京话”讲得好的企业将获得结构化重大发展机遇。
为了“活下去”，房企只能一方面少花钱（减少投资，区域合并、精简人员，控制费用，减少分红），另一方面抓紧卖货回收现金流（去库存回笼资金），所以可以预见的下半年，各家房企花式促销卖房的手段将会层出不穷。
1月16日，万达在北京文华酒店召开了2020年年会。王健林坐在主席台上，不断强调风险意识。他告诉高管，万达必须认清行业趋势，把安全、利润、现金流放在首位。
7月11日，中南召开了半年度工作会议，全面接管集团工作三个月的董事会副主席陈昱含再次在会上发出了自己的声音：下半年就是要活下去。
7月25日，万科集团召开了一场小范围的会议，郁亮发表了长篇幅的讲话。其中有两个决定和一个判断。他的第一条决定即是：销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。
7月27日，中国恒大发布公告称，本公司董事会宣布，经充分讨论，综合考虑当下市场环境、股东及债权人权益、集团各产业长远发展等因素，决定取消特别分红方案。
房企感受到房地产去金融化“釜底抽薪”式调控的威力，而房地产去金融化本质是房地产长效机制的重要组成部分。
2020年突然爆发的新冠疫情，是近百年来传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的突发公共卫生事件，深刻地影响了历史的进程。
从外部看：前期气势如虹，各处极限施压，一直逼着美联储放水，辛辛苦苦耕耘四年即将摘取交易成果特朗普遭遇新冠疫情这只黑天鹅，最后时刻败给了建制派的拜登，因为贫富差距拉大而造成保守派的回光返照被生生打断，进而引起了一系列连锁效应。
日本的君子豹变、以色列的八王执政、印度边境的冲突、乌克兰的左右摇摆、英国的反复横跳……
随着拜登的上台重归建制派的套路，采取所“竞争、合作、对抗”三分法的对华政策，拉着盟友步步紧逼的策略，我们的外部环境必然比特朗普时代更加复杂。
从内部看，新冠疫情首先冲击我们，在党中央坚强领导下，全国军民上下一心，我们成功控制住了疫情，但是经济发展仍然元气大伤，为了对冲疫情的冲击，货币政策又要“适度”宽松起来和财政政策又要积极起来，16年以来这一轮严格控制的房地产得到了喘息的机会。
我们看到一线的北京、上海、深圳、广州房价不断飙升，甚至深圳爆发了“深房理事件”……
我们看到一些城市地王频出，甚至一场土拍诞生四五个地王，土地市场火爆也点燃了新房市场……
我们看到经济基础较好的三四线城市，新房量价齐升，直追17年的历史最高点…..
似乎房地产又将在内外部压力的情况，不得不被拿出来继续充当“夜壶”的角色，很多人都在疑问：什么时候放开调控政策？房价是不是要暴涨？是不是要赶紧上车？是不是要在高点之前把多余房子卖出去……
我们觉得，这些也只是疫情冲击下房地产的盛世余晖，因为我们接下来将迎来全方位、多层次、利长远的房地产长效机制。
