全国近 94% 县城房价不过万元，容纳 2.5 亿常住人口，当前楼市政策能否拯救县城楼市。2023，县城楼市何去何从？
实际上县城远不止是“容纳2.5亿人口”这么简单，这个问题几年前我谈过一次，县城是城市与乡村的纽带。
从这个角度看县城经济即将迎来一波不大不小的繁荣，主要原因有二：
一是城市化进程放缓，目前我国已经过了城市化的高峰期和快速发展期，农村人口流失速度放缓，农村投资又还有很大的空间；
二是“婴儿潮”人口即将回流，解放后到1965年出生的一批爆炸性增长的人口，尤其是其中自己生长在农村、儿女在城市生活的这一批人，孙辈基本上不需要帮忙照顾了，自己身体又还没有到需要频繁跑医院的年纪，继续呆在城市意义不大。
县城经济是依附于农村经济的，与工业关系不大。当然，每个县城情况不一样，举极端例子毫无意义，昆山和西藏那曲双湖县，都是县级行政单位，县委书记、县长都是同级别的，你信不信双湖县县委书记工资比昆山的还要高？昆山工业那么发达，双湖基本上以牧业为主，连个商品房小区都没有，这种极端例子拿出来说没有什么意义。
就城区面积而言，你把那曲地区所有称得上“城镇”的地方都捆到一块儿，还没有昆山一半儿大，把眼光只放在这些地方是没有意义的。中国实在是太辽阔了，谈论“全国”这个级别的问题，指的肯定是占绝大多数的普普通通的县城，而不是这些极端个例。
要客观看到，绝大多数县城的作用就是把城市生活带到农民们的“一小时生活圈”里面来。
90%以上的县城没有发展完整制造业的可能性，最多只能发展一些上游配套产业比如零配件制造、原材料加工、来料加工，提供一些本地就业岗位。面向农村、面向农民、面向农业，是绝大多数县城的出路所在。
随着农村老龄人口回流、农业现代化的不断推进、农民生活水平的提高，县城经济在未来的10到20年其实会有一个繁荣的周期，绝不仅仅是县城里面这2.5亿人的事情，而是高达数亿农村人口再加上这2.5亿实际上立足于农村的县城人口的事情。
在上一波房地产热潮中，县城房地产已经超饱和，许多县城的已建成住房面积已经高于整个县里所有人口（含农村人口）所需居住面积，县城房地产实际上已经失去了投资价值和使用价值，是典型的垃圾房地产。指望在中国绝大多数县城搞什么房地产经济纯属是失心疯，进一步炒房价、建房产，唯一的结局就是陷入烂尾和流动性丧失。
