应该是前年。老宋在杭州请几个老朋友吃饭。我凑巧在杭州，也参加了。
还是九溪的玫瑰园酒店里。早春三月，孔雀在草地上行走。
第一次见老宋，也在玫瑰园。2010年，那时他鲜衣怒马，坐行业二把交椅，说要超越万科。
十几年一晃而过，行业跌宕起伏。他当年要超越的万科，陷入各种传言中，他曾经的兄弟孙宏斌冲上巅峰，又像流星般陨落。
但这些，和老宋似乎已经无关了。他就每天中午晃悠着走过来，坐酒店走廊上抽烟，专注自己的事。他头发已花白，远离聚光灯多年。
饭桌上，大家谈论过去的人和事，行业的，家国的。玫瑰园里谈论这些，有点像王小波写过的一句话，躺在河底，看着潺潺流水、波光、落叶、浮木、空酒瓶：
一样样从身上流过去。
饭桌上，老宋随嘴问一个杭州朋友，这几年买房挣的有2000万吗。朋友笑着说：
托杭州这座城市的红利，当然不止。
那几年，杭州整座城都处于摇号炒房的亢奋中。大家都在狂热地搞钱搞指标，搞房子。
也是那年，杭城的另一场饭局。整整三个小时，杭州几个朋友都在说谁摇中了一套房子，准备摇什么房子，动辄都是两三千万的房子。
我没怎么能说上话。出来时，跟朋友说：
气氛热烈，很像2016年年底北京的饭局。
他们不知道，之后的北京发生了什么。尤瓦尔·赫拉利在《人类简史》中写过：
历史的铁律就是，事后看来无可避免的事，在当时看来总是毫不明显。
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杭州房企滨江被传将被杭州国企收购的前几天，滨江老板戚金兴和夫人，在杭州淳安县胡家坪的山上，接待了滨江的业主们。
戚老板说，山上空气清新，人也能保持清醒。
过去两年，戚老板和其他房地产从业者，似乎不是一个时代的。
每逢年底，所有民企都疲于应对债务和维权时，滨江都要上头条——中国房企里最长的春节假，今年是20天。还有几万元的全家春节旅游大礼包，让多少下岗地产人羡慕得流口水。
疫情期间，普通员工还领到了2万元消费券。被隔离在家的网友们感觉受到了十万点伤害，纷纷喊话戚老板：
能不能安排个工作。
很多房企慕名来拜访学习，像挖宝一样挖滨江，甚至喊出了“学习滨江，成为滨江”的口号。但调研了一圈后说，滨江是很好，但真学不来。
它的独特性太明显了。
滨江60%土地储备，在中国房地产市场最好的城市杭州；85%的土储，在中国最富饶的省份浙江；他们去年拿了33个项目，27个项目在杭州。
这家公司人员高度精干，流动性很低。2023年滨江1076人管了120个项目，卖了1534亿：
人均销售额1.43亿元。
它的合伙伙伴也忠实、稳固。滨江带着一帮小兄弟拿地，合作开发，有钱，有品质。
它很好地继承了同城老大哥绿城的营造质量和客户口碑。但在人均产出、成本控制和周转速度上，比老大哥做得好太多——几乎也是全行业最好的。
打个比方，这个行业里老宋的绿城曾以手工定制保时捷为豪；杨国强的碧桂园建起了五菱宏光的自动化生产线；但一回头，戚老板在杭州建了一条保时捷的自动化流水线：
生产比你快、利润比你高、口碑还比你好。
而且直到当下，戚老板也是房地产老板里，少有的敢公开表达的人。
在绿城老宋半隐退的日子里，他一个人扛起了浙江地产商的大旗，直截了当在一些场合里指名道姓地批评同行业绩造假，并对市场进行预测。
像同城大哥老宋当年一样，戚老板有时金句频频。他松弛地讲着大实话，听起来像凡尔赛。比如，2023年，滨江最低一笔项目贷款是2.2%，戚老板说：
有时候我都觉得难为情。
说到自己业绩，戚金兴说不是滨江猛，而是别人往后退的速度比滨江快。去年他跟我讨论市场，他说自己做梦也没想到，自己竟成为中国民企第三：
排前面的房企都暴雷了。
但他自己对后市非常不乐观，说房地产的丰产期已经过了：
我现在的战略是，其他城市再有诱惑力，也不去了，保住现在成果。
很快，他又成为了民企第二。去年在多数房企销售额同比普遍下滑40%的情况下，这家只偏安杭州的地产商，依然实现了业绩持平，坐上了中国地产商第11名的位置。民营房企里规模比他大的，只有：
民企之光龙湖。
龙湖销售额只比滨江多200亿，员工数量，是滨江的二十倍；龙湖的有息负债是1926亿元，滨江的有息负债只有360亿元。
滨江的负债里，短期负债只有135亿，手里的现金，有327亿。
某种意义上，已经没有比滨江财务更安全、模式更完美、管控更好的民营房企了。
但今年过完年，滨江的合作伙伴们发现，滨江似乎有一些变化。曾以卷死整个杭州闻名的滨江，突然不卷了。
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