炒房客的困境
张阳（化名）的故事堪称传奇，绝对算得上是一个屌丝逆袭、财富晋阶的经典案例……而这一切离不开房子。
2006年，毕业两三年的张阳东拼西凑的筹集了一笔首付款，在这个城市的东边紧邻老城区自然外溢的区域买下了人生当中的第一套房。
没成想，这一阴差阳错的偶然决定，竟让张阳由此开启了资产膨胀的开挂人生，并踏上了一条房产投资的不归路。
一个人的时运来时，挡也挡不住。张阳房子所在的东区后来发展成为这个城市的富人区，张阳的房子在2007年的那波楼市暴涨中就已翻倍……这让张阳很震惊——买房赚钱竟然如此轻松！
2008年是楼市的低潮期，房子降价、打折促销、首付分期、信用卡刷首付……就这房子还卖不动。
张阳接到了之前置业顾问的电话：“哥，我现在的这个项目搞促销，还可以分期，要不你买一套吧，也算支持一下我业绩。”
张阳跑到售楼部打算买两套，但有个前提——希望销售能借他些钱付首付。销售……同意了。
这也好理解，一是完成了销售业绩，本身就有提成、有奖金、有工资；二是刷的信用卡，似乎没也占用自有资金；三是张阳也靠谱，毕竟名下还有一套房子。
财富奇迹就此接踵而至。
2009年在四万亿信贷刺激下，全国楼市出现了新一轮的暴涨，张阳的两套房抄了个底。随后他卖掉了第一套房，还清了所有的借款，手里还剩余几十万现金。
张阳感觉人生到达了巅峰时刻，这更坚定了他买房投资的决心。接下来的故事就很俗套，卖房买房、资产裂变、贷款负债……在2017年这波行情中又加了不少杠杆，名下房产总值两三千万——要知道，这不是北上广、而是一个普通的二线省会城市。
可眼下，张阳却面临着困境，用他的话说——步子迈得有些大，扯住了身体的某个器官。
张阳是做销售的，时间自由，当然也会折腾些营业外的收入，但这不足以裹住每月八九万的月供，他把房子加隔断改造成合租房以提高租金、他玩信用卡/做银行贷款以补充现金流……可这两项当下都遭遇困境。
从去年开始房租开始下降，在去杠杆政策指引下，非实体企业的信贷审批越来越严——更何况张阳名下本就大几百的负债……这就让贷款变得很难。2017年加杠杆购置的房子反身一变成了累赘并开始反噬。
有人会疑问：都那么多房子了，干嘛还要买买买？
这其实是张阳身上体现出来的贫穷印记。农村出身的他，贫苦的成长经历，不仅锻炼了勤劳吃苦的优秀品质，还烙下了缺吃少穿、担惊受怕的阴影，钱越多、财富越多、房子越多就越有安全感。对自己、对家人、对亲友吝啬的似乎有些过分……省下的钱都用来买了房子。
他是很多人眼中痛恨的炒房客，背负着“把房价炒高”的骂名，或许有些人还为他当下的困境油然而生一种畅快淋漓的报复快感，张阳却认为自己只是一个普通的房产投资人，跟买股票、开饭店、做实业没有什么区别。
只是，他目前确实面临着高杠杆压力下的困境。
现金流！现金流！
张阳的困境是什么？现金流。
贷款太多、债务太大、杠杆太高……每月的资金流入不足以覆盖每月的资金流出——主要是高昂的月供。
当这种亏空越来越大，并出现还款逾期时，很容易引发杠杆断裂，以至于之前的财富积累功亏一篑。
张阳的困境来自于没有很好的管理现金流。
按我们常人的理解，最好的月供来源就是工资收入及资产性收益作为补充。具体到张阳来说，就是工资收入、外快兼职以及房子的租金，当然还有一种补充现金流的方法——卖房。
这两年随着大量安置房和商品房的集中交付，跟全国的租赁行情一样，这个城市的房租一路下跌，而卖房正遭遇新一轮寒冬——不仅要降价，更为难的是根本没有诚意的买家。
那贷款融资呢？张阳名下有这么多房产！
别以为房子多，就可以无上限的获得银行贷款。当一个人名下的债务太多——就如同负债大几百万的张阳，即使再多的资产也很难再获得银行的贷款……银行放款除了考虑抵押物外，更考虑贷款人的还款能力。
房租下降、卖房困难、贷款融资受阻……现金流的筹集渠道被一限再限，可每月的还款额却是铁打的固定支出，你说难不难？
根据现金流的稳定持续性特征来评判的话，现金流也是分优劣好坏的：
劳动性收入的工资、提成、奖金、兼职最稳定，所以它最优质； 资产性收入的房租、利息、分红、溢价稳定持续性稍差，所以它次优质；
融资性收入的贷款、借贷，很容易受政府调控、信贷政策的影响（如当下），存在很大的不确定性，所以一般算是较为劣质的现金流；
其他的意外收入、外快收入、中彩中奖等现金流就更劣质了，几乎相当于天上掉馅饼。
只要有现金流，张阳的杠杆就不会断裂；
只要有现金流，就能熬过资产的低迷期；
只要有现金流，就迎来下一波楼市行情。
张阳的困境如何解决呢？他需要建立一套现金流管理体系、尤其是一套信贷体系……把不稳定的、较劣质的现金流优化成可控的、较优质的现金流（具体如何建立，因太复杂，这里就不赘述，想了解的可以下载破竹APP，订阅其中的课程《老A的杠杆术》）。
信贷体系的建立，除了能获得可控、稳定、持续的现金流外，还能让资金的成本更低。
低成本的资金
地产商的融资成本是多少？10%？15%？20%以上？
NO！3.15%！
11月，万科发行金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据和金额为3亿美元的10年期固息票据，利率分别为3.15%和3.5%。而在此前的3月份，则发行了一笔金额为6亿美元的5.25年的固息票据，利率为4.2%。
此前的9月初，龙湖发行了年利率仅为4%的美元债；7月份，中海则发行了一笔金额为4.5亿美元的10年期美元债，利息为3.45%。
这跟很多中小地产商动辄15%、甚至20%以上的融资成本相比，简直天壤之别。
个人的融资成本是多少呢？10%？20%？50%以上？
NO！最低只有4%。
对于公务员、事业单位人员、国央企员工、大型企业上市公司职员来说，能获得6%左右的低息信用贷。
若是买房则能获得5%左右的低息按揭贷款，若是有全款房则能获得7%左右的抵押贷款，若是资信良好也能获得6%左右的网络贷款（日息万分之1.75左右）。
若是信用卡融资呢？理论最低利息在4%（按照50天免息期，一年365天就可以免息7.3轮，每轮的刷卡手续费为0.55%的话，就是0.55%/轮*7.3轮，即4%）。
这跟很多普通人动辄18%、甚至50%以上的融资成本相比，又是天壤之别。
不同资金成本的差别，造成了同样的资产标的、同样的价格涨幅……却产生了不同投资收益——有人赚的钱都留作了自己的利润，可还有人赚的钱都支付了利息、并成就了他人的利润。
信贷系统的打造，就是为了获得8%以下低成本的资金，让赚取的利润留在自己手里，而不是为他人做嫁衣。张阳的杠杆压力就失策在信贷体系的构建上。
2016年楼市行情火爆时流行一句话：贷到就是赚到。因为贷款的利息低、因为通胀膨胀稀释债务、更因为房价涨幅远超过贷款利息……所以贷的越多赚的越多。
可在楼市横盘甚至下跌的当下，杠杆的狰狞一面开始显现——房子不再赚钱、反而吞噬着现金流和利润。
张阳们的杠杆困境有解吗？
昨日，央行下调1年期和五年期LPR利率，各下调0.05%，分别由4.2%下调至4.15%和4.85%下调至4.8%……张阳们苦尽甘来的好日子要来了吗？
