房东的ID:上海做对了哪些事?|2020-11-18

2020年11月18日07:47:50 发表评论

最近几年,上海常住人口增长放缓、老龄化加深、再加上其他城市互联网的崛起,都导致很多人对上海产生质疑。但如果我们仔细观察,会发现上海在过去几年其实做了很多需要勇气和决断力的大事情,而且这些努力正在收获成果。

 

今天的主题,我们就一起看看过去几年上海到底做对了哪些事情,看一下这个中国最大的城市有哪些新的变化。

 

房住不炒

先从房地产市场说起,上海楼市在过去近四年时间来走向了理性,是我们能够明确感受到的变化。

很多人把广州视作一线城市中房价涨幅最小的一个,但实际情况并非如此。无论以2008年1月还是以2004年5月为基期,这十多年来上海房价的累计涨幅都是一线城市中最小的。之所以人们会觉得广州房价理性,那是因为广州过去房价基数本来就不高,上海在世纪初时房价就要大几千/平米了,同期广州的均价小几千,可能还不到上海的一半。根据中原地产研究中心的数据,现在上海二手房均价是2004年5月时的5.7倍,而北京、广州、深圳分别是当初的8.1倍、8.5倍、10.5倍。究其原因,可能和上海规范的金融环境、房产税以及人口结构都有关系。

 

北上广深房价2007年1月-2019年1月

以2008年1月为基期=100,上海在2008年1月至2019年1月房价累计涨幅为一线城市最少

这几年来,以严格的“认房认贷”为代表的房地产调控措施使得上海房价开始了历史上最长的一段调整,整体来看上海房价现在仍比三年半以前更低,炒房致富在上海已经变得不可能了。

上海的户口门槛仅次于北京,远高于除北京外的其他城市,所以落户炒房的路子在上海是行不通的,再加上上海的金融管理规范严格,很难出现经营贷炒房、民间借贷炒房的金融乱象。

 

我们以上海和深圳做一个横向对比,沪深两地本身也比较有对标意义,因为两者有很多共同点:都是中国的金融中心、也都有着外向型经济。

 

但是,两者的房价走势大不相同:2017年初以来,上海和深圳两个地方的房价出现了明显分化,2017年3月到2020年10月,深圳全市均价上涨了约44%,而上海即使是在今年年中后出现了一轮恢复,和2017年3月比全市均价还是下跌了5%,换句话说,假设在2017年3月两地各有一套价值500万的住宅,深圳的那套现在已经涨到720万、上海的现在只要475万,对于现在的买房者来说,两者已经不在一个价格范围内了。可以看出,上海在房地产市场的把握和调控上,功力强于深圳。

 

上海与深圳房价 (2017年3月-2020年10月) 数据来自中原研究中心

再对比长三角城市,上海是长三角城市圈的绝对龙头,过去三年多以来坚守“房住不炒”的底线,房价稳中有降,这时我们也看到一个有趣的现象,那就是长三角的杭州、南京、苏州这些城市的部分区域房价已经比上海很多地方还要高了。除去工作机会不谈,上海的基础设施、升学率、教育资源、医疗资源、国际化水平在中国大陆都是与北京并列第一的存在,而且远远领先于第二名,在房价这个门槛比其他城市高不了多少的情况下,人才会不向往上海吗?

总之,以中国的国情,各个城市对于自己的房地产市场拥有非常强的掌控能力,只要愿意,就可以让市场朝着想要的方向发展。如果一个城市连房价都管不好、连面对房价都态度暧昧,还能做什么大事?实事求是地说,上海作为中国的超一线城市,过去几年在管理和引导房地产方面做得非常好,值得其他很多别的城市学习。

调控房地产市场的作用不止是在楼市本身,楼市的稳定也削弱了过去社会上广泛存在的投机和浮躁的心理。比如过去我们常听到的“创业不如买房”、“工作十年赚的钱不如房价几个月涨的多”,如果这种情况一直都在,那还有谁愿意踏踏实实奋斗?全都炒房去得了。而上海目前全市二手房均价比三年半之前还要低,炒房已经没有前途,走不了这趟捷径,人心只能更加务实、资金只能去追求实体经济。

守护实体经济

说到实体经济,过去我们经常听到“产业升级”和“腾笼换鸟”的说法,尤其是在转型比较深入的一线城市。但很多人错误地把制造业看作是应该被淘汰的那只鸟,觉得只有高大上的金融和互联网才是产业竞争力的象征。

 

这个看法当然是错的,没有以制造业为代表的实体经济,金融和互联网将失去他们服务的对象:假如没人愿意生产、没人做生意了,互联网的广告谁来投?网店谁来开?银行贷款又放给谁?

 

上海是过去几年里,对制造业最友好、最热情的一线城市。上海现在不仅是中国经济规模最大的城市,也是全球工业实力最强的城市之一,在船舶、汽车等高端制造领域都处于世界一流水平。

 

数据最有说服力,2016年至2019年,上海工业增加值从7145亿增长到9671亿,无论三年间的增幅(35.4%)还是增量(2526亿)都是一线城市第一,另外我们还可以注意一个细节,2016年时上海的工业增加值是略低于深圳的,2019年上海超过深圳成为第一。

 

北上广深2016年和2019年的工业增加值对比

 

过去几年,上海不仅在培养足够强的工业制造能力,也在做大自身的消费市场。社会零售品消费总额(下表中的“社消”)是衡量一个地方消费市场大小的最佳指标,在2016年到2019年间,上海消费的增长幅度也是一线城市中最大,2019年以1.35万亿的消费规模遥遥领先于北京、广州和深圳。

 

北上广深2016年和2019年的社会零售品消费总额对比

 

工业增加值和社会零售品消费总额,一产一销,都是实打实的市场行为,这两个数据也是最能够反映实体经济状况的指标,而上海恰好在这两个数据上全都有着明显的优势:不仅有最大的总量,还有最大的增量和最快的增速。这一切,这都是上海积极培育实体经济带来的成果。

美国连锁超市COSTCO将上海设为入华第一站 体现上海的外资吸引力和本地消费力

 

2020年4月 沃尔沃建筑设备将亚太地区总部从新加坡搬往上海 高端制造商再多一家

 

说到上海这几年来以高端制造为代表的实体经济,特斯拉绝对是一个模范案例。如今特斯拉上海超级工厂生产的Model 3的年产能已经达到25万辆,它不仅供应中国市场,还出口到欧洲市场了,托上海超级工厂的福,今年上半年中国市场可能也是特斯拉全球唯一一个产销两旺的市场了。

 

鸟瞰特斯拉上海超级工厂

 

从特斯拉上海超级工厂奠基仪式结束(2019年1月)算起,这座工厂只用了不到10个月就完成建设并投入了运营,正当现在的上海超级工厂正全力生产时,位于德国的特斯拉欧洲超级工厂到目前为止只进行了一部分林地清理工作,今年上半年还因为可能影响濒危蝙蝠而被暂停,后来欧洲深陷疫情,工厂未来的进度很不乐观。在事实面前,马斯克多次称赞上海的速度。

特斯拉上海超级工厂的工作照片

 

特斯拉能够在中国如此顺风顺水,离不开上海方面从地方政府到金融机构的一系列支持。如果没有这些支持,特斯拉不可能在如此之短的时间内做成这么大的事,上海是马斯克的福地。 

上海对特斯拉的具体支持之一就是独资公司的权利。与通常的汽车合资公司不同,特斯拉被允许成立独资公司——在当时,其他公司需严格遵守中资与外资的相关比例(后来外资股比限制随着深化改革推进而被取消)。 除此之外,上海还为特斯拉提供了大量廉价的土地,在寸土寸金的上海,特斯拉只用了9.73亿元就拿下了1297.32亩(86.49万平米)的土地,换算下来每平米才1125元,即使是工业用地,这个价格也已经非常便宜了。这还不够,特斯拉所有拿地和建厂的钱都来自本地银行提供的低息贷款。为了让特斯拉工厂落地,上海甚至不惜取消了另一家中国电动车公司(蔚来)在当地的建厂计划。 

 

友好的金融扶植政策伴随整个特斯拉上海超级工厂的建设周期,即使在第一批Model 3交付的前一周,特斯拉还在继续从中国建设银行、中国农业银行、和上海浦东发展银行等多家银行拿到了期限为5年、累计100亿元的贷款,利率仅为一年期基准利率的90%,即3.915%,这相当于享受到了“最优质的国企才能拿到的最低利率”。受各家银行的几次加持,特斯拉在华累计三次贷款已达185亿元人民币,这个数字已经超出马斯克此前预估的20亿美元。

 

今天特斯拉无论是从产品风格还是它在电动车行业的龙头地位,都很像是十年前的苹果。当初苹果选择中国作为他们最重要的生产基地,这不仅降低了苹果成本、扩大了效率和利润,也为中国培育了大量生产、研发、物流方面的人才,这也给后来小米、华为、OV等国产手机的崛起打下了基础。新能源汽车的发展方兴未艾,特斯拉在上海的这个超级工厂未来可能也是中国新能源汽车产业的黄埔军校。

新经济后来居上

 

上海经济比较强的要素是金融、制造和外企总部,但上海也有相对的短板。比如互联网这样的新经济。在大多数人的印象中,上海的互联网新经济不仅不如北京和深圳,也不如长三角的小弟杭州。

 

情况正在发生变化,在近期中国互联网协会发布的“2020年中国互联网企业100强榜单”中,北京以38家的总量遥遥领先,上海18家紧随其后,广州则有7家,深圳6家,杭州4家。上海在互联网公司的数量上并不弱,只是规模还没有成长到阿里腾讯的水平。

 

如果说北京、深圳和杭州以BAT为代表的互联网公司是中国互联网产业的前浪,那么上海现在可以期待的是互联网的后浪,包括:拼多多、哔哩哔哩等。他们公司都是今年以来在资本市场最拉风、股价涨幅最大的中国互联网公司。拼多多算是上海互联网产业厚积薄发的一个案例,这家公司从成立到上市只用了不到三年时间,而且市值很快超过了京东。

 

上海互联网公司一览

 

如果细心,你会发现上海头部互联网企业具有自己的特色,他们主要集中在生活服务、金融信息服务以及网络游戏等领域,并形成了一定的地域集聚。上海现在占据了全国40%的网络游戏市场,60%的金融信息服务市场,70%的O2O生活服务市场,具备业态最为完善的数字内容产业链。

 

上海互联网公司分布

最近几年,上海新生代互联网经济厚积薄发,带动上海互联网产业后来居上。根据工信部的数据,2019年上海互联网相关业务收入增速达38.7%,这个速度是全国第一。目前上海持证互联网企业有1966家,数量全国第三,产值2890亿元,仅次于广东省。

上海能够培育出这么多新兴的互联网巨头,发展出具有特色的新经济,靠的是良好的营商环境、金融中心地位、足够大的本地市场以及大多数上海人已经刻进脑子里的契约精神。

加入抢人大战

说到补短板,上海还有一个比较明显的短板,那就是人口结构:上海是一线城市当中老龄化程度最高的一个。

截至2019年12月31日,上海户籍60岁及以上老年人口518.12万人,占户籍总人口35.2%,这个比例较2018年年末的34.4%提高0.8个百分点,也就是说三个上海户籍的人就有一个60岁以上的。上海近几年能在经济上取得这样的发展,从人口角度看完全是受益于非户籍人口的贡献,上海常住人口中有40%是非户籍人口(外地人),他们年轻,对城市的贡献更多、索取更少。

上海现在已经意识到了老龄化问题,一改过去几年高冷的态度,对本市的落户门槛进行了适当放宽。在今年9月23日,上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,之前只有试点“北京大学、清华大学”毕业生才有的落户福利,现在扩大到了在沪“世界一流大学建设高校”。这意味着北京大学、清华大学、上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届毕业生,一毕业即可直接落户上海。

相比其他城市,上海对抢人设置了更高的门槛,大概是因为上海对人才流入的热情很有信心,人才太多有的挑,所以要通过一定门槛在数量和质量之间寻求一个平衡。在上海进场抢人的背景下,上海的老龄化压力有望得到一定程度的缓解。

 

 

上海走向成熟

在坚守房住不炒、发展实体经济、培育新经济和积极抢人的背景下,这几年上海的经济转型成果正在显现,在上海,我们看得见摸得着的变化在于:基础设施成熟、消费增长强劲、投机风气退潮、实体经济稳固。

现在走在上海市区,你会发现工地和灰尘都比过去少了,人和车也都更文明有序了,这个城市正在走向成熟,越来越有发达经济体的味道。

 

以后我们站在外滩看陆家嘴,可能不会再有过去那种一年一变样、三年大变样的感觉,但我们会看到一个自然环境和人文环境都更好、多样化程度更高、更加文明和繁荣的上海。

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