顾子明:谁也救不了的“蛋壳”|2020-11-20

2020年11月20日10:55:08 发表评论

本周一,一则号称来自蛋壳公寓离职员工的爆料在网络上传开:“再过几个小时蛋壳会宣布破产清算,负债60亿,各个派出所会登记租客损失,期间房东不允许断电断水。

很快,恐慌的情绪传导至几十万的蛋壳的业主及租客端,很多从蛋壳要不到钱的房主准备开始赶人,而更多刚交了一年房租的打工人也都陷入到惶惶之中。

尤其是那些跟蛋壳签了贷款协议,签了一屁股债又面临被房东扫地出门的租客。

很快,在美国上市的蛋壳就玩起了美式自救,随即放出要被我爱我家收购的消息后,股价开始了一轮绝地反击,周二暴涨71%,周三再度大涨90%。

这一波的股价虽然被拉的挺狠,但是政事堂并不太看好蛋壳的自救,这个好消息多半是人为造假的。

先从经济的逻辑说起。

蛋壳走了一条烧钱扩张垄断市场的路子,借助一轮轮的投资,以高于市场的价格向一二线城市的房主签下长期的租约,之后再将其以市场价租给租客。

这么亏本的生意,风投和IPO当然不足以支撑蛋壳长期的烧钱,所以他也走了一条“长收短付”的模式,按照年向租户收取租金,按照季度向房东支付租金,以每年翻几倍的租客增长带来的现金流,来解决其生意越大亏得越多的问题。

而近年来崛起的互联网银行,更是起到了推波助澜的效果,用贷款的模式替打工人一次性支付的一年的房租,使得在蛋壳的类旁氏模式能够飞速的运转。

当然,并不能因为贾跃亭的失败,就说蛋壳的模式有问题,这种烧钱的类旁氏模式想要最终上岸洗白,必须先后满足两个条件,一个是新加入的人数必须以倍数的方式持续增长,另一个是市场化的租金必须持续上扬。

前者解决蛋壳发展需要的现金流量表,后者解决最终盈利的损益表,最后,就能把这个生意做起来。

可是,今年突如其来的疫情,使得大量一二线城市出现了返乡潮,租金直线下滑,空置率大增,不仅没有了新韭菜补充,而且租金市场也急速下滑,导致蛋壳遭遇了双鬼拍门。

而且,蛋壳模式是非常让地方政府厌恶的。

对于除了京沪以外的地方政府来说,都是喜欢高房价低房租,因为高房价能够解决土地财政,低房租能够解决人口流入,房价与房租的背离度越大,对经济的发展越有利。

而蛋壳这类的长租公寓来说,房租上涨是他们是否能够活下去的生命线,生存的压力会逼着他们想方设法的提升房租并垄断市场,譬如与互联网银行的合作,其远高于基准利率的贷款就是一种变相增加房租。

因此,随着蛋壳的规模越来越大,拥有影响地方房租的能力之后,他提供的那点税金和就业,很难抵充地方政府对其提升房租的不满。

而更重要的是,蛋壳一旦出事儿,群体性问题的出现,也让更多原本非住建部条线的高级政府官员们关注起来。

嗯,就像马云放炮之后那样。

因为从收益的角度来看,一个刚毕业的打工人,如果在城市买了一套房子的话,其所支付的总购房款,大概分为三部分,约40%的土地款和税金,约30%的银行按揭利息,剩下的30%,才是房子的建筑成本。

在整个房地产的交易当中,最大的受益者,是依赖于土地财政的地方政府与银行。因此,他们也是房地产体系稳定最坚定的支持者,譬如昨天,哈尔滨市政府就一口气出台了十四条对房企销售的鼓励政策。

土地财政虽然被广为诟病,但最起码还是守住了“取之于民用之于民”的底线,各地政府带着银行拿着打工人的血汗钱推动大规模的新旧基建,为打工人提供了大量的高收入就业机会。

而反观以蛋壳为代表的长租公寓呢,受益者只有蛋壳的少数投资人,以及给蛋壳放贷的互联网金融机构。

投资人享受着IPO带来的财富几何增长,互联网金融机构享受着远超银行贷款的利率,大家一起发发发。可是只要出了问题,蛋壳们就准备把锅甩给地方政府,让全体的纳税人来背锅。

这个时候问题就来了,没有一个地方政府会愿意去背全国几十亿的窟窿,而且这窟窿估计还会越来越大。

同样,只要懂了蛋壳的机制,那么靠吃政府饭的传统地产中介机构,也不会愿意去接蛋壳这个地雷的,冒着罪靠着吃饭的地方政府,辛苦赚了点钱也都得给互联网金融机构。

更不要说,现在我们重回超级监管之路,蛋壳的金融长短错配以及引发的系统性风险,简直就是送上来可以大书特书的反面教材。

因此,相比于某些国资背景的长租企业会有地方政府出手,传统机构与同业很难有对互联网基因的蛋壳伸手救援,除非老板脑子进水了.......

而真正能接盘蛋壳的,只能是基因相匹配的互联网金融机构。

对于他们来说,既不需要考虑地方政府的态度,也不用担心后面持续的窟窿,因为他们真正需要的是用户的数据和画像,金融衍生品带来的巨大利益足以填平这个窟窿。

但问题是,随着蚂蚁IPO的被终止......所有的互联网金融机构短期内都要进行全面的战略收缩,在这个时间点对蛋壳伸出援助之手,很容易重蹈孙宏斌收贾跃亭的后辙。

所以,政事堂非常的不看好蛋壳的自救,消息面拉升的股价,股价也不过是为了股东能高位跑路。

而蛋壳应该也只是开始,接下来我们应该还会看到越来越多的“蚂蚁效应”。

 

  • 不失联请加本站微信
  • 这是我的微信扫一扫
  • weinxin
  • 资助本站
  • 个人运营,服务器带宽费用还请大家资助
  • weinxin

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: