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惟有中华

一棵青木:放大招了,深圳颁布住房指导价|2021-02-17

2021年春节来临之际,深圳对楼市放了大招。

深圳市监管层对全市3595个小区,逐一设定了二手房交易指导价,这是一个绝对创新的监管举措。 

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凡是高于这个表的价格,一律不准出现在二手房交易的APP和橱窗展柜里,于是全深圳的二手房交易市场都没价格了,售价全部改为了“暂无价格”。
交易还可以交易,但巨大的不透明性,严重削弱了房产的吸引力,造成了买家的迟疑。

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为什么所有的二手房价格都消失了?
因为新颁布的住房指导价和真实交易的二手房价相比,全市平均打了7折,绝大部分都是5~8折,个别网红盘甚至直接打了3折。
比如说,半岛城邦三期给出的成交参考价为11万元/平方米,而1月份的交易均价为19.2万/平米,被打了6折。
比方说,恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米,而1月份的交易均价为28.73万/平米,直接被打了5折还多。
而曾经因为全民“打新”而屡上新闻的华润城润玺,一手房政府定价为13万元/平米,但二手房交易价为19万/平米,因此引发了大规模的哄抢。 
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而如今,润玺的二手房交易指导价为13.2万/平米,已经失去了套利的空间。
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而那个曾因二手房挂牌价超过40万/平而上新闻的深圳网红小区,这次的官方定价,直接给了3折。
这是一个核弹式的,里程碑级别的调控措施,且影响全国。  
深圳房价为什么涨? 
从2019年下半年开始,我分析中国楼市的文章都必须带上一句话,那就是深圳除外。
全国都是基本横盘或者微跌,唯独深圳在涨。
符合中国绝大地方情况的楼市分析,就是不适合深圳,所以必须备注这么一句话。
2020年,深圳全市成交均价6.6万元/平方米,同比上涨10%。
而南山桂庙片区涨幅达64.36%,宝安中心同比涨幅达63.51%。
一枝独秀中的一枝独秀,并带动了全国的上涨。
在深圳的示范作用下,东莞跟着涨了不少,上海也开始涨了,甚至北京都开始蠢蠢欲动。
为什么深圳会涨?
这不是偶然,而是个必然。
2008年金融危机后,美联储把利率降到了几乎为零的地步,美元洪水席卷全球。
2015年12月,美联储结束了量化宽松,开始进入了加息周期,利率从0.25%提升到了0.5%。
这第一次的加息,直接导致了股灾3.0的爆发,股市的资金大幅流出,替楼市挡了刀。
历经约4年的加息后,美联储在2019年8月1日结束了加息周期,进行了首次降息,利率从2.5%降低到了2.25%。
请记住2019年8月1日这个时间点,因为这就是深圳楼市的启动点。
随后,美联储连续降息,在半年时间内把利率降低到了1.75%
2020年3月3日,因为疫情的袭击,美联储突然降息50个基点,利率低至1.25%。
2020年3月15日,因为美股崩盘,美联储疯了一样降息100个基点,利率低至0.25%。
请记住2020年3月15日这个节点,也很重要,这是深圳楼市发疯乃至于蔓延全国的开始。 
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按照2008年的规律,美元放水必然导致人民币放水,因为美元会涌入中国,而大量的货币也必然导致楼价上涨。
美元放水后,滔天的美元迅速席卷了全世界。
第一个遭遇美元席卷的中国城市是哪个?
没错,是香港,因为这里是金融自由港,美元可以随意兑换。
2019~2020年,香港楼市出现了大奇迹,房价先跌后涨,在暴徒乱港和新冠疫情的双重打击下,在多年连续上涨的基础上,房价居然还能涨。
距离香港最近的城市是哪个?
没错,是深圳,和香港只隔了一条河。
香港楼市的冷暖,其他大陆城市的人可能感知不是很明显,但深圳人感知的极为明显,而且大量的深圳人和香港都有密切的金融联系。
香港的货币泛滥了,第一个受到大量美元冲击的内地城市,一定是深圳。
距离真的很重要,互联网再发达也没办法彻底抹平距离的差异。
为什么这一轮房价上涨,北京没动,上海没动,偏偏深圳的房价屡屡摁不住,这就是原因。
深圳房价暴涨后,东莞也跟着大涨了,然后上海和杭州的房价也启动了,北京也出现了躁动的苗头。
这一切,都严重违背了中央房住不炒的精神,必须遭到打击。
深圳房价的上涨,我是全程跟踪的,写过很多文章。
上海和杭州房价上涨出现苗头时,我也是第一时间关注到的,直接发了文章。
北京房价躁动时,我同样也发了文章告诉大家。
但我始终不认为这种楼价上涨可以持续,每篇文章的口风都完全一致,从未改动。
原因就是“房住不炒”这四个字,这可是白纸黑字的中央精神。
而现在,效果来了。 
实质性降杠杆 
深圳市颁布住房指导价后,曾一度引发炒房客的嘲笑。
多小区业主明确表示,绝不可能按照行政指导价出售,他们对记者说的原话是: 
“我们业主群之前都还在调高价格呢,怎么可能降价。”
还有人支招说,住房按指导价售卖,然后和开发商学,搭一个几百万的装修,或者强制搭售一副价值500万的油画。
事实上大可不必如此。
深圳市说了,如果买家自愿高价购买,那么政府不会阻拦,只要签订一份《风险告知书》,未来自愿承担房价的任何波动风险,那么一样可以过户。
这份《风险告知书》对买家的信心打击是巨大的,毕竟很多炒房客的心里支撑就是政府绝不会允许房价下跌。
而这份《风险告知书》会直接击碎这个炒房客最大的信心支撑。
但这并不是最大的打击,最大的打击来自于银行。
这份政府指导价,只是给二手房交易的买家看一看,最大的效果也不过就是签署一份《风险告知书》而已。
真正要看指导价的,也是政府想让其看的,是银行。
银行是必然会贯彻执行这份政府指导价的,这对炒房是巨大的打击。
以1000万的房子为例,原本买房只需要准备300万的首付,另外700万是银行出。
而现在政府直接打了7折,按700万指导价处理。
那么银行只能放指导价70%的贷款,也就是银行只负责出490万。
买家自己,需要出510万首付。
300万勉强凑一凑还能上车,500多万那完全就是两个概念。
指导价打7折,并不代表首付只要增加3成,而是近乎翻倍。
对房价的打击效果,和首付从3成提高到5成,是几乎一样的。
我们都知道,房价能涨这么高,银行贷款的力量不仅功不可没,而且是绝对主力军。
首付的提升,大幅度的削弱了全民对房价的支付能力,毕竟绝大多数买房人的资金都是来自于银行,这必然会削弱对楼市的整体资金供应。
毫无疑问,这是一个巨大的利空,绝对的核弹级利空。
对于那极少数可以利用经营贷绕开房贷政策的人,深圳政府如今也在严厉打击,堵住这个漏洞。
请不要怀疑政府能不能打压下房价,政府有一万种办法可以把房价压下去。
1993年,海南的房价被炒到了7500元/平米,那可是93年,大学毕业生的平均工资才两三百块。
那可是93年的大学生!
上海的房价,一直到99年,才勉强涨到了2000元/平米,而且无人问津,根本卖不掉。
海南房价如此疯狂,结果一个国16条的文件,直接就崩盘了。
烂尾楼成了和天涯海角齐名的海南特色。
所以请不要质疑政府有没有能力压住房价,这是很可笑的质疑。
你需要了解的,是政府的容忍度。
而现在,深圳摆明车马的告诉了所有人,政府对房价的容忍上限。 
价值投资 
历年来,中国楼市有一种说法,那就是政府调控最终都是空调。
这种说法是很没有道理的,因为每次调控都是有效的,当时确实遏制住了房价的上涨。
但调控楼市的政策并不是永久持续的,总有放开的时候。
而楼市调控,也不代表房价一定永远不变。
中国的房贷利率,改了又改,首付政策,也是改了又改,一切都是为了顺应实际。
而中国的楼市之所以能持续上涨的核心原因,是中国的房价太便宜了。
你没看错,中国的楼市太便宜了。
2003年,确实说要压房价,但中国的GDP持续狂涨。
2004年,中国的GDP上涨17.7%。
2005年,中国的GDP上涨15.7%。
2006年,中国的GDP上涨17.1%。
2007年,中国的GDP上涨23%。
2008年,中国的GDP上涨18.2%。
当年中国的GDP是不是这么涨的,你可以去查一下公开资料。
那几年中国人工资的涨幅,也很恐怖。
几年之后,再贵的房价,都不贵了。
你说这房价能不涨么,肯定压不住啊,也没必要压。
请大家再回忆2个事实。
第一个事实,是今天中国一线城市的房租太低了,和房价不成正比,年租金/房屋现价才仅仅1.5%,如果现价买入,单靠房租需要70年才能回本。
第二个事实,是中国的房价在2015~2017年暴涨1~1.5倍,2009~2011年暴涨1~1.5倍。
哪怕都按最低的1倍,我们来个简单的计算。
目前1.5%的租金回报率,在2015年就是3%,在2009年就是6%。
按1.5倍算,就更夸张了。
3%的租金回报率非常健康,而6%的租金回报率代表可以单纯靠租金覆盖所有房贷。
以租养贷这个词,很多人也许没体验过,但肯定听说过。
一个租金回报率5%以上,能够以租养贷的房价,当然不贵。
之所以当年房价狂涨,还能以租养贷,是因为当年中国的GDP涨的实在太恐怖了。
今天的中国房价是肯定有泡沫的,但当年以租养贷时的房价,是肯定不贵的,甚至太便宜了。
那种便宜的房价,在狂涨的GDP和租金面前肯定是压不住的,注定是空调,政府也不愿意压。
但2009年之后房价连涨4倍以上,但工资没有涨4倍,导致租金收益率降低到1.5%,泡沫相当巨大的时候,政府是有充足的动力去压制房价的。
你可以查一查历年的租金回报率,自2000年之后房价暴涨开始,从未有过1.5%这么低的租金收益。
泡沫不是单纯按照房价高低来衡量的,而是按租金回报来衡量的。
目前中国楼市的泡沫,处于历史巅峰。
以前的中国楼市,处于价值投资。
2009年的6%租金回报率,绝对算价值投资。
2014年的3%租金回报率,勉强也算价值投资。
但今天1~1.5%租金回报率,真的不算。
这是标准的价格投机。
价格投机可以参与的,但注定风险很大。
因为价值肯定是要回归的。
要么中国人的工资连翻4倍,要么房价下跌75%连吃两个腰斩,或者取一个双方的平均值。
为什么蓝筹白马股的股价,10年可以涨30倍都不算泡沫,就是因为业绩跟上来了。
如果没有业绩,那自然也是泡沫。 
房租涨幅,就是住房的业绩。
货币都去哪了 
按历史规律,美元一旦放水,全球资产价格必然上涨,这非常有利于富人,因为资产大部分都在富人手中。
2020年3月份之后,中国的各家奢饰品商店突然出现排队抢购现象,就是各类资产价格上涨导致富人发财的明证。
你也许没有去排过队,但肯定见过类似的新闻,在整个2020年铺天盖地。
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有钱人持有的现金非常少,而持有的资产非常多,一旦资产上涨,那么会有相当的欲望去消费奢侈品。
但2020年的中国房价没有涨啊。
深圳是涨了,东莞也涨了,上海和杭州也涨了点,但绝大多数地区都没有涨。
怎么就普遍抢购奢饰品了。
因为有另外一类资产价格涨了,而且是有钱人普遍持有的资产。
由于限购政策,中国富人持有的房产很少,占总资产的比例很低。
马云身家2000亿,持有1000亿房产么?
1亿一套的豪宅,马云抢购1000套等着升值,你觉得可能么?
马云持有的豪宅,最多几十亿,几百亿都难。
那你说马云的2000亿身家都买了啥,银行理财?
有钱人全部都有豪宅,且绝不止一套,但数量并不离谱,总价值占身价的比例非常低。
绝大部分资产,都是股票。
因为限购限贷,越是中下层,房产占据家庭总资产的比例就越重。
这不是猜测,是事实。
2020年3月,美元出现了利率从1.75%直降到0.25%的疯狂大放水。
按惯例,楼市会直接翻倍,全国楼市翻倍那种,不然无法容纳如此之多的货币。
但这一次,另外一种资产代替楼市吸纳了货币。
自2020年3月至2021年2月。
贵州茅台的股价从1000元,涨到了2601元。
五粮液的股价从100元,涨到了342元。
片仔癀的股价从112元,涨到了393元。
爱尔眼科的股价从27元,涨到了91元。
海康威视的股价从26元,涨到了66元。
比亚迪的股价,从50元,涨到了266元。
美的集团的股价,从47元,涨到了107元。
还有。。。
我列举的数据是不是真的,你动动手指头就可以查证真伪,今年配置蓝筹白马的基金涨成了什么样子,你随手看看新闻也应该能够了解。
楼市没翻倍,这一大群蓝筹白马股倒是翻倍了,个个都是巨无霸,吸金能力超强。
而很多有钱人,不敢配置垃圾题材股,大部分都是配置蓝筹白马股吃业绩成长的,这一下子全发了。
现在你知道为什么奢饰品店被买爆了吧。
美元大放水必然导致资产价格上涨,但究竟是股市涨还是楼市涨,这已经没有争议了。
美元是2020年3月进行超级大放水的,放水已经一年了。
还预测,预测个锤子。
我不需要预测,只需要回顾过去一年的历史就可以了。
你只要睁开眼看看世界,就知道真相是什么。
故意装睡,怎么都喊不醒,死活不愿意睁眼的人,那我也没办法。 
炒房炒股都得看新闻联播 
楼市的租金回报率只有1.5%,需70年回本,也就是市盈率70。
泡沫很大,但这并不是房价涨不起来的原因。
如果政府不管,那房价完全有可能涨起来,深圳就是个例子。
只要货币提供的足够充沛,房价可以炒上天,市盈率多少都无所谓。
人类吹过的泡沫,没有最大,只有更大。
在这一轮资产上涨的风潮中,资金并不是特意选择股市的,而是被逼的,因为涌入楼市的资金都被打回去了。
深圳在2020年7月15日,就发布了715新政,力度还不错。
但没想到,炒房的力度更大,房价继续上涨。
于是在7个月后,2021年2月8日,深圳颁布了史无前例的住房政府指导价,直接大幅度提升首付。
能不能遏制房价?
这世界上没有两套调控政策解决不了的房价。
如果不行,那就三套。
楼市的两大核心是土地和金融,但是在中国,土地全部归政府,金融也全部归政府。
全世界没有任何一国政府对楼市的控制力,能有中国政府这么强。
说要冻价实现软着陆,那就一定会冻价软着陆。
你觉得房价冻不住,一定会涨?
我不要你觉得,我只要我觉得。
中央说要冻价,就一定要冻价。
等过些年,中国人的收入上来了,房价再降一点,这问题就皆大欢喜的解决了,是最佳的解决办法。
所以政府一定会向着这个目标去执行,换你执政你也会这么做。
因为这是绝对的最优解,房价涨和房价跌都会引出一大堆麻烦。
深圳房价遭到打压和调控,这一点都不稀奇,没有打压政策才稀奇。
而且我可以拍胸脯预测,如果深圳房价还敢涨,后面还有更严厉的打击政策出台,概率为100%。
如果还涨,7个月后,深圳政府不介意炒房客介绍第三套打压政策
中国是一个高速发展的国家,遍地都是黄金,到处都是机会。
你干嘛觉得和政府对着干能发财呢,尤其还选了一个土地和金融都抓在政府手里的楼市和政府对着干。
这是在大海里找龙王单挑啊。
在这一轮深圳的调控中,没有刚需会被误伤,因为刚需最在意的是降房价,绝对不是降房贷。
在房价已经下跌50%以上的环京区域,刚需全都没了,售楼处冷冷清清,开发商天天降价求着购房者上门,真正的刚需很开心。
而在深圳,那些天天在群里疯传所谓“打新利润测算表”的“刚需”,他们也配称之为“刚需”?
在2020年,以投资为目的追高买入房产,且使用杠杆的炒房者,注定成为韭菜。
整个2020年,新闻联播里关于股市和楼市的新闻主要有两类。
一类是宣传引导资金有序进入股市。
一类是强调房住不炒,宣传最新的楼市调控政策。
你再回忆下新闻联播,相关的新闻是不是都是这两种。
在过去一年里,你在新闻联播上见过一个关于楼市的正面新闻么?
这就是为什么2020年蓝筹白马的股价涨上天没人管,楼价涨一点点中央就直接干预的原因。
而且还有一个事实要告诉大家,即便已经有如此之多的蓝筹白马率先涨上了天,还是有一堆市盈率十几二十几的蓝筹白马尚在底部没有启动。
曾经有一个老大妈,看新闻联播炒股,发财了。
根据2020年已经发生的事实进行对照,无论是炒股还是炒房。
你都得看新闻联播啊。
在中国想发财,就得按中国的规矩来。
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