听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。
住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。
既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。
商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。
按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。
这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。
我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。
结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。
对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。
但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。
我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。
资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。
只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。
在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。
他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。
反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。
啥叫货值折损？有啥影响？
他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。
资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。
一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。
你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。
既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。
同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。
如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。
这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。
恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”
他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。
那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。
一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。
因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。
去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。
因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。
但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。
除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。
如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。
先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。
开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。
负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？
还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。
倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。
如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。
因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。
就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。
所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。
我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。
最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。
这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。
黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？
5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。
欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。
普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。
