3月16日，国家统计局网站发布数据显示，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
从上述数据看，虽然只是部分城市房价上涨，但结合3月15号国家统计局发布的全国房地产开发投资增速以及商品房销售面积和销售额增速，以及2022年整年数据来看，房地产开发和销售的降幅明显收窄，似乎市场迎来了拐点，很多地区楼盘之前的优惠政策都在取消，甚至部分开发商已经开始涨价。
后台很多读者对于此时购入房产大都跃跃欲试。
【楼市回暖的真相】
目前的房地产销售为什么回暖，笔者认为，原因有五：
01
小阳春
小阳春指的是每年春季三到四月份的时候，房地产行业都会出现一波上涨行情。出现这种行情的原因很简单，因为，每年开年是政府银行信贷大量释放的时候，相对宽松的信贷带动了房产销售。
首先，一到二月份的春节假期导致很多人暂时搁置了购房规划，这部分需求被转到了三到四月份。
其次，每年二月底开始，很多家长考虑购房落户的问题，孩子转学升学必须提前未雨绸缪，往往都需要在新学期开学的7到8月份之前就完全落实。
02
装修市场带动
疫情期间因为防控政策，民众普遍居家隔离，物资进出不便加上装修进度经常被打断，所以，在过去三年时间内很多人搁置了房屋装修计划，买了不能快速装修完成后入住，这就抑制了部分购房需求，导致大量的二手房挂牌增多。11月11号，二十条公布以后，防控开始逐步放开，人员和物资流动全面恢复，装修市场开始重新活跃，进而带动了包括二手房在内的房屋成交增加。
03
获利盘出逃
2020年年初疫情爆发以后，为了支撑国民经济，发行了包括特别国债在内金融刺激计划，大量货币流入市场，包括上海、深圳在内一线城市房价开始反弹，三四线城市房价也随之上涨。在这个阶段有的地方房价上涨超过50%，这就在高位积攒了大量的获利盘。
随着居民收入下滑，以及对未来预期焦虑凸显，房地产成交量也随之下跌。在这个时候就出现了，二手房挂出去半年甚至是一年都无法成交的现象。一方面是炒房者经历了2020年的上涨认为房屋绝不会降价，一方面是购房者资金不足、持续观望。双边成交意愿始终无法撮合，分裂下市场交易陷入低谷。
但是，进入三月以后，购房需求部分释放，炒房者也希望抛售房产锁定利润。于是，在炒房者下调房屋价格以后，部分购房者以捡漏心态买入自己心仪的房子。需要注意的是，目前房产成交是在炒房者降低价格以后，在比之前挂牌价格更低的区域达成交易。这等于吃掉了之前价格下方的需求，这也是消费降级下，下意识地自动匹配潜在客户需求。本质上是一种存量博弈下被迫做出的选择。
在这种交易中，如果交易方挂出的价格买方无法接受则交易无法完成，卖方现在愿意降低价格促成交易，这才有了交易的完成。这就有点类似于现在的汽车降价促销，东风雪铁龙C6从21万直接降价9万卖12万是一个道理。
目前，汽车业的降价已经从燃油车扩大到了新能源车，这就说明汽车降价本质上与国五到期没有关系，真正的原因是消费降级下企业为了生存被迫发动的价格战。企业主动在更低的价格上与潜在的购车用户达成新的交易。如果说购买力是一座矿山的话，目前房地产和汽车行业的做法就是向下深挖，主动降低姿态与更低消费支出的购买者达成交易。
04
遗产老人与转卖家庭成员
在去年11月到今年2月份之间，不少老人过世。因为事发突然，很多家庭没有准备。老人遗产方面，最常见的就是房产。老人购买的房屋很多生活设施非常便利，但往往年限比较久远。继承这类房产就必须到市政大厅办理过户，这就造成了二手房交易骤然增多，不明觉厉的就会觉得这是房产爆火。
遗产继承还意外激活了在世老人与子女的房屋买卖增加。为了防止老人意外离世导致房产遭受损失，很多老人和子女往往选择在老人在世的时候将房产直接卖给子女。
说到这里可能有人会问，老人的遗产本来就是子女的，为何老人还要将房屋卖给子女呢。原因就在于税费成本上。
房屋过户只有三种方法：1、赠与。需要缴纳房屋总价3%的契税，印花税0.5%，个别地区还要缴纳不菲的公证费。2、继承。继承权公证费在总房款2%左右，非法定继承人还需要缴纳1.5%契税，而且还要各种证明。3、买卖。需要缴纳1.5%的契税。这三种方式看上去第二种继承的费用最低，但它只能发生在父母去世以后。同时，赠与和继承以后二次出售，需要缴纳房屋价格升值部分20%的个税。综合对比就会发现，直接买卖房屋虽然契税开始比较高，但不需要后期缴纳增值部分的个税，这种是最划算的办法。买卖以后老人依旧可以继续住在原来的房屋，并不影响生活。
不管是老人离世继承，还是在世房屋买卖，都涉及到了大量房产过户交易，这就导致二手房交易猛增，市政大厅中过户人员大增的现象，但这种买卖是一种被迫或者主动选择规避损失的方法，中间也不产生实际交易额，并不是市场上陌生人之间撮合的交易，背后都是一把辛酸泪。
05
倒贷
进入2021年以后，因为制造业利润下滑，银行的贷款利率持续下行，有的地方已经跌到了3.25%。与此同时，之前早期买房的利率有的甚至高达6%，在这种情况下，很多人选择用经营贷置换房贷，即：用公司营业执照办理贷款，转了多圈以后进入个人名下，然后用来偿还房贷。
这种操作本质上是违规的，因为经营贷只能用于企业经营，不能用于房产投资领域。但是，房贷和经营贷的巨大利差还是让很多人都愿意冒险这么做。于是，银行里提前还贷的人开始暴增。所以，银行开始限制提前还贷。一方面是金融监管需要，另一方面也是要保住前期房贷的利润，毕竟，现在实体经济不好做，贷款放不出去。如果大家都偿还以前的贷款，等于是银行用自己的信贷置换了之前的房贷，得不偿失。
银行限制提前还贷以后，有的人就开始开辟新的路径降低利息。其中一个方法就是买卖房屋。找到过桥资金，直接全款购买之前6%利息贷款的房屋，然后，再用已经完成过户的房子去银行抵押贷款，因为银行贷款业务萎缩，所以一定会接受房产抵押，但是利率就必须执行3.45%甚至是3.25%。这样，之前高房贷利率的房屋就在买卖中降低了利息，而买卖一般发生在亲人之间，不存在什么纠纷。这样，既降低了贷款，又降低了法律风险。
这种为了规避高房贷利率的倒贷行为，让房产交易在短期内一定程度放大，造成了楼市火爆的景象。倒贷的人往往有实际公司经营，因为，对小微企业来说，本身经营利润极其微薄，接近3%的利差可以极大增加企业利润，所以，这就造成了房产倒贷带来的虚拟繁荣。
每年年初，也是这些小微企业开始一年来规划扩大投资的时候，之前炒房的盈利他们在经历疫情恐慌以后也开始想着落袋为安，于是，一部分人也开始抛售之前的房产，寄希望于放开以后能够快速挣钱。
这种愿望是美好的，这种心态也驱使他们加速抛售二手房，愿意以更低价格在更低位置达成交易。手下员工需要饭碗，自己还有家庭要供养，背后同样是创业的艰辛与不易。
上述五个因素促成了今年年初房产的短暂回暖，那么，未来，房地产市场会如何变化呢？
【楼市的未来走势】
血饮认为，以下几个因素将全面影响包括房地产市场在内的国内经济。
01
低油价＋强势美元的通缩袭来
3月15号夜间，国际原油价格暴跌，最高跌幅超过8%，如果加上3月13号原油暴跌5%，那么，国际油价在短短三天内就暴跌超过13%。最主要的是，Wit原油价格在15号夜间跌破69美元，最低的时候差点跌穿66美元。这油价比俄乌战争爆发前那轮暴涨的起点还要低20%。
血饮在前面文章说过，69美元每桶是俄罗斯财政平衡生死线，一旦跌破69美元以下，俄罗斯的财政将逐步失衡，如果按照美欧限价令跌到44美元，俄罗斯财政将结冰。如果像2020年3月那样跌到个位数持续五年，俄罗斯就会经济崩溃解体。
国际油价暴跌，将导致全球金融气候从超级通胀向超级通缩转变，而相比通胀，通缩的危害更加巨大！
对中国来说，2013年下半年国际油价暴跌，直接导致2014-2016年国内房价下跌，股市爆发股灾，企业经营困难。这种情况直到2016年下半年才得到缓解，缓解的原因是中俄联手出兵叙利亚，油价回升。通胀与通缩转换，这就决定了如果美国继续全力打压油价，超级通缩将至少持续三年，也就是到2026年才能得以缓解。这其中，自然覆盖了2023年。
02
金额危机爆发风险加剧
3月13到3月15号原油暴跌的直接原因，是硅谷银行破产引发的美国银行业巨震。3月15号暴跌，更是因为瑞信银行爆发了与硅谷银行一样的问题，大股东沙特拒绝救援瑞信银行，投资者纷纷撤离，储户流失，直接导致瑞信这家瑞士第二大银行接近破产。尤为值得关注的是，这家银行与硅谷银行一样都投资了美国国债，瑞信更是将本国养老金投入了美国国债。
现在硅谷银行因为购买美国国债到了破产边缘，下一个是谁呢？会不会是将本国国民超过一半养老金投入美国国债的日本银行呢？这样一来，危机就从硅谷银行所在的美洲，传导到对岸欧洲的银行中心瑞士，然后再传导到东亚的日本和韩国。这样一来，这场危机的引爆顺序就与1929年危机如出一辙，当年的危机就是从美国开始传导到对岸欧洲的英国，最后传导到亚洲的日本，直到最后空前绝后的经济大危机。现在硅谷银行的破产正在重蹈1929的一切，中国虽然远隔万里，恐也难逃被波及。
中国经济主要依靠对外出口和对内房地产投资拉动。美国人的储蓄率已经降低到历史最低的4.7%，消费力已经接近枯竭。一旦爆发危机，则美国股市、楼市、债市必然暴跌，主要购买美国国债和美股的美国养老金将面临巨额亏损。2008年金融危机中美国养老金亏掉了一半，这次如果再次巨亏，则美国人拿到手里的钱将更少。居民储蓄见底，养老社保领取资金再锐减，则必然导致消费紧缩，购买力下降。
当危机从美国传导进欧洲，再传导到亚洲，必然导致欧美日对中国产品进口骤降。
