宏观趋势
笔记君说：
这两年，因为经济形势的下滑，房地产市场越来越不好过。未来，房地产究竟该何去何从？
今天这篇文章，黄奇帆针对房地产市场提出了很多独到的观点和认知，我们先精选了7条观点：
1.房地产市场调控是一项复杂的系统工程。
2.如果房地产业崩盘，就会出现大量居民资产和银行坏账，甚至引发金融危机。
3.一个城市不管处于平稳发展期，还是快速上升期，房地产投资都应该控制在全社会固定资产投资的25%左右。
4.控制房价的关键是控制地价。
5.政府要遵循市场规律，既不要刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意地推高地价。
6.在整个土地供应链上抽紧资金，宽松土地供应，高地价的地王现象就会得到遏制。
7.金融风险来源于过度的杠杆，一个没有杠杆的购房行为是不会带来泡沫性风险的。
在现代城市经济中，房地产市场是资源重组最为活跃的领域。它涉及土地和房产的买卖、租赁、抵押等交易活动。
房地产市场作为市场体系的重要组成部分，具有市场经济的一般规律，受价值规律、供求规律、竞争规律等制约。
与此同时，房地产市场本身受土地资源的不可再生性、市场供给的非同质性、市场需求的广泛性和交易主体心理诉求的多样性等多重因素的影响，表现出有别于其他商品市场的独特属性。
自我国推行住房制度改革以来，房地产业在国民经济中占据越来越重要的地位。
总体来看，房地产业调控经常会面临两难问题：
一方面，要考虑它的持续发展，可以为推进城镇化、促进地方经济发展提供强大动力；
另一方面，要考虑它的过热发展可能导致高房价问题，将影响民生、侵蚀居民消费能力，以及增加工商产业用地成本、挤占工商企业融资空间、催生资产泡沫化等问题。
因此，搞好房地产市场调控是一项复杂的系统工程。
一、房地产业事关国计民生
放眼全世界，大到一个国家，小到一座城市，都必须对房地产业有一个明确的定位。
第一，它是一个支柱产业。一座城市的发展不管处在初级阶段还是高级阶段，不管这座城市有几百年还是几十年历史，不管城市规划怎么调整变化，房地产业占GDP的比重一般都在5%左右，构成支柱产业。
第二，房地产业是龙头产业。如果房地产业发展得好，就会带动钢铁、建材、家电、家装等几十个行业的发展，进而带动整个国民经济持续稳定增长；反之，如果房地产大起大落，就会对经济造成重大冲击，甚至造成颠覆性影响。
第三，房地产业是一个民生事业。衣食住行、安居乐业，“住有所居”是民生之要，老百姓最关心的就是住房问题。
第四，房地产是一种资本品。随着时代变迁和国民经济不断发展，房地产一般都会保值增值，除非遇上战争、瘟疫、地震、经济危机等大灾大难。
在一般情况下，中国城市居民家庭财富的70%以上表现为住房，房地产已成为老百姓家庭财富的重要象征。
第五，房地产是一种金融品。老百姓买房款的百分之七八十要靠银行按揭贷款，房地产开发商建房时也会高比例地向银行抵押贷款，金融债务往往占到房产总值的百分之六七十，如果房地产业崩盘，就会出现大量居民资产和银行坏账，甚至引发金融危机。
总之，房地产业事关国计民生，既是发展问题，也是民生问题，扮演着民生品、资本品、金融品等多重角色，必须确保平稳健康发展。
房地产市场调控有其内在规律，涉及房产总量、地根、银根、税收政策、房企有效供给等根本性因素。
要从这些根本性因素入手，制定长周期、稳定性、系统化的政策措施，而不能一味采取短期化、碎片化、局部性措施，否则无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。
因此，我们必须善用长远的、稳定的法律法规和制度安排来约束和规范房地产市场发展，绝不能因为一些短期问题干扰长期政策走向。
基于上述思考，在实践中我们逐步形成了房地产市场调控的六条原则。
二、房地产市场调控的六条原则
第一条，严控房地产投资占比，将其保持在固定资产投资的25%左右。
商品房作为一种商品，受供求规律影响，供不应求就涨价，供过于求则跌价。要保持供求关系的大致平衡，关键是确定房地产开发总量。
