最近很多人都在说，上海商铺、公寓的天塌了。
起因是上海正式发布了一份文件，《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，明确规定商业地产到期后，要补缴土地出让金续期。
其实早在今年5月，广州已经就商业住宅续期问题作出了表态，本质上跟上海大差不差。必须按照基准价格，补缴土地出让金。
这些迹象都说明，商业地产免费续期，大概率只是个梦了。
解释一下，我们日常居住的普通住宅，属于住宅用地，土地使用年限通常为70年；而公寓、酒店、商场底商及办公楼在内的非住宅类用地，使用年限大多仅为40年或50年。
到期了怎么办？
原本，依据2021年实施的《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，可以自动续期，但是对于非住宅建设用地，即前文提到的公寓、酒店、商场底商及办公楼这类商业地产，法律条文没有明确规定，把裁量权与实施路径交给了各地方政府探索。
原因也很简单，各地发展情况不一样，不能套用一个方案。
但是，上海和广州的表态，是全国城市的风向标，值得我们重点关注。
第一个问题，要缴多少？
根据上海出台的新规，商业地产到期续期，以官方公布的基准地价为核算标杆。
也就是说，你最后要缴多少税，和项目的运营绩效（主要是纳税、产业贡献）直接挂钩：符合政府考核标准的项目，交税就少，最低可按基准地价的70%收，如果没有达到相应要求，可能就按100%收。
上海将全市土地划分为1-11个级别，按用途核定基准楼面地价。
如核心商圈（第1级），包括陆家嘴、外滩、南京东路、淮海中路等顶流区域，商业基准地价达36670元每平米，即便享受70%的折扣，折合单价仍高达25669元每平米。一间100平方米的商铺，一次性长周期续期需补缴约256万元。
这片区域普通商铺市场均价，普遍在10万元每平米左右，100平商铺总价就是1000万元，这意味着，土地续期成本至少占到房产总市值的四分之一。
上海远郊区域（第10级），涵盖崇明、奉贤、金山等偏远板块，商业基准地价仅为2230元每平米。按70%折扣计算，100平方米的商铺补缴金额仅约15万元左右。
第二个问题，怎么交？
上海的办法非常灵活，可以在一年内补缴完成全部款项，最高期限40-50年，最低期限5年。
也就是说，如果不能一次性缴纳长期续期的费用，还可以五年一交。这样做也有个风险，如果五年后土地基准价格上涨，就得缴更多费用了。
可能有人会问，我不补缴会怎样？
这种情况早有经验。2007年深圳有一批20年产权的商业地产到期，因历史原因产权分割极为复杂，深圳当时的做法是，你不交也可以正常经营，但是无法过户，也无法在银行进行抵押。
但时过境迁，上海这边大概率不会这么操作，不排除未来出台新政策，没有补缴土地出让金的商业地产，不允许进行工商登记，该地产的价值立刻就归零。
所以不要侥幸，有的是办法让你交。
而且，上海指导意见中明确指出，对于C/D绩效的项目，也就是落后产业，经相关部门核实后土地不予续期。
也就是说，这一轮指导意见不仅仅是补缴这么简单，上海还希望借此调整产业结构。
你如果是高科技、高附加值产业，地价什么的都好商量，但如果你只想当一个安静吃租的二房东，那么大概率只有全额补缴。
（不建议在百度app和苹果自带浏览器上进行购买和阅览，百度app不支持汉风网相关功能。请在手机自带浏览器上进行阅览。）
联系客服办法请点击网站地址：http://hanfeng1918.com/baijia/92855.html
建议老友们升级会员，升级会员后，可以全部阅览。如果不会操作升级会员，请加汉风网客服微信，我们后台给您添加。
请老友们一定点击“立即购买 或 升级vip”按钮进行购买，因服务器反应慢点击购买后大概需要8秒左右，(如果等待8秒没有反应，可以再次点击一下)会跳转到支付页面。购买成功后才可以查看到剩余内容，购买成功后如果遇到服务器没有反应则请等待一会刷新（如果还是看不了，请再次刷新一下），或重新打开本篇文章,因技术原因请老友们尽量在半个小时内阅读完，超过时限会需要重新购买
