一、文章脉络
主题：LPR利率降低对房价的影响的分析：杠杆率越高的开发商越会选择适度降价，来换取时间带来的资金成本（降价促销回笼资金保证资金链不断才能继续生存下去）。
分析：
1. 财政去杠杆使得银行资金的最大借贷方—地方政府和国企降低了融资规模，导致银行手里有大量的钱贷不出去，实际贷款利率下降，银行资本只能在银行间低利率流转；同时央行力推LPR降低优质企业的融资成本，这些都导致银行的利润下滑。而央行下调4000亿MLF对银行的补贴根本对冲不了银行的利润损失，甚至未来降准也可能因为供求关系而降低银行的利润。
2.银行利润下滑导致银行把目光回到房地产。因为国家控制住了房地产的信贷规模使得银行成为房地产贷款的重要来源。在货币去杠杆以及财政去杠杆之下，房地产企业急需资金，使得房企以更高的利率向银行拿贷款，银行可以需求更高的利润弥补LPR下调的利润损失。
3.以LPR计价的实体经济利率急速下滑，但是以基准利率定价的房地产的融资利率却在不断上浮，房地产融资利率上升又会以实际利率数倍上升的方式体现。从资金平衡的角度，在经过精密计算后，杠杆率越高的开发商，越会选择以适度降价，以换取时间带来的资金成本。
结论：政事堂的结论，就是接下来半年多的时间里，如万科之类的低成本融资的开发商的可能没有什么变化，而业内知名的那几个高杠杆率的巨头，很可能在开春后有一波强力的打折换时间成本。
二、精华摘抄
1. 首先，我们要从给房地产提供资金的银行来看。政府推动财政去杠杆，银行资金最大的借贷方地方政府和国企，相比于以往，降低了市场上的融资规模，导致银行手握大量的钱，贷不出去。根据市场供求关系，借钱的大客户变少了，自然导致实际贷款利率下行，而且，更多的银行资本找不到投放，只能在银行间低利率流转。
2. 在利率和规模双下滑的叠加之后，让银行的利润受到了很大的冲击。利润的下滑也间接引发了不少银行的紧衣缩食，银行基层的工作强度上升，待遇反而下滑。而且，目前国内银行都在强推LPR计价贷款，越来越多的优质客户都开始按照LPR计价。因此，在前面的大背景之下，下调LPR利率对于银行那是相当疼的，尤其是本次的5年期LPR。更不要说，央行下调的4000亿MLF相当于几百家银行平分20亿的利润，完全是杯水车薪。这使得银行对于央行希望的下调LPR利率必然是有阻力的。这也是最近俩月，为何LPR利率上升的呼声特别的高。
3. 由于银行是不情愿下调LPR的，因此央行想要继续下调LPR，只能想办法在MLF等各种粉上继续下调。但是，MLF相对于银行资金来说，只是很微小的补充，央行此举，就像一个孙猴子那样，逼着各路诸侯不得不按照MLF的降低幅度来降息。
4. 面对实际贷款利率下行、银行贷款规模下滑，优质客户的利率更因为LPR下滑，可以说，银行的利润下滑是难以阻挡的。甚至，未来就算央行降准给银行带来的也不一定是利好，反而会因为供求关系而降低银行的利润。因此，虽然未来有着地方政府专项债这个新开通道，但是利润和规模都不足以支撑银行的利润对冲。这将使得银行只能把目光回到房地产上面。
5. 由于目前国家死死的控制住了房地产的信贷规模，根据市场供求关系，银行瞬间就成为了房地产的大爷。这使得急需资金的房地产开发商，将不得不以更高的利率向银行支付贷款的利息，而银行面对多家地产公司的贷款渴求，自然可以寻求更多的利润，以补充LPR利率降低带来的损失。
6. 因此，算一个总账，在国家控制房地产信贷规模之下，下调LPR，相当于从地产公司手中获取利益，以补贴实体经济。在这只看不见手的调控之下，市场上出现以LPR计价的实体经济利率急速下滑，但是以基准利率定价的房地产的融资利率却在不断上浮。而房地产融资利率上升，对于这个高倍率加杠杆的行业来说，又会以实际利率数倍上升的方式体现。
7.这对于房地产公司来说，从资金平衡的角度，在经过精密计算后，杠杆率越高的开发商，越会选择以适度降价，以换取时间带来的资金成本。因此，政事堂的结论，就是接下来半年多的时间里，如万科之类的低成本融资的开发商的可能没有什么变化，而业内知名的那几个高杠杆率的巨头，很可能在开春后有一波强力的打折换时间成本。
8. 有趣的是，正是LPR利率下调导致了房地产融资和成本的进一步收紧。可是，为了配合这一波房地产去库存，估计专家们又不得不把LPR利率下调包装成降息，来鼓动民众抓紧时间买房，然后手舞足蹈的表示坚决支持央行，在那打肿脸充胖子…..
9. 在央行这一套的组合拳之下，企业拿到了低成本的资金发展实体经济，暴利吸血的房企吐了大量的血，而普通的老百姓借机买到了便宜的刚需房产，如此皆大欢喜，竟还没有一个人跳出来骂……
三、精彩留言
关键词：房企借钱 实体经济 优质客户
@躺主任：万人血书求更西游记啊明公
@明公：也就两千人而已……等我放假回来再说吧…..
@老乡别走：房地产企业愿意花大价钱来借钱，银行钱又多的贷不出去只能空转，还成本很低，你说换你是银行，你会怎么做呢？国家的想法是好的，但是实际执行情况我觉得还得再看看吧
@明公：不怕巡视组你就借呗…..
@伟斌：正确解读了政府的初衷，不过谁能保证实体经济拿到的廉价贷款不会通过各种方式流入房地产？
@明公：挡是不可能绝对挡得住的，政策能有一定的效果，就是成功的。任何政策的执行不可能搞绝对化，水至清则无鱼必然会被反攻，俗话说得好，围三缺一……
@小醋：“杠杆率越高的开发商，越会选择以适度降价，以换取时间带来的资金成本。”这句话没看懂。降价为什么会换来时间成本，融资困难不应该提高价格增加利润吗？
@明公：譬如，一栋价值100万的房子，某公司一年的资金成本从12%上升到18%，那么他不介意降价6万。
@秦天绿洲：降得作用是其次，主要是资金链。另外，得利的优质客户是国企和地方政府平台。有意思吗？
@明公：亲儿子
@ LittleH ：央妈不是也在研究基准利率的调整吗？
@明公：估计，H不批
@爱摆蘑菇的小提莫：麻辣粉 omo降5个，LPR也降5个，一个都不愿意多跟
@明公：以后跟着mlf混呗，mlf降多少，大家lpr跟着降多少
@韩新宇：1、昨天预测LPR的下降，今天就兑现了。不服不行。2、小微创业型企业，四大行的两家已经找上门要给做贷款了，以前简直不敢想象。明公预测和分析，一个字：准！
四、辅助阅读
1.实际利率：是指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报的真实利率。哪一个国家的实际利率更高，热钱向那里走的机会就更高。比如说，美元的实际利率在提高，美联储加息的预期在继续，那么国际热钱向美国投资流向就比较明显。投资的方式也很多，比如债券，股票，地产，古董，外汇……。其中，债券市场是对这些利率和实际利率最敏感的市场。可以说，美元的汇率是基本上跟着实际利率趋势来走的。
2.房地产融资：是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行，而发生的融迩资金的经济活动。房地产融资所融通的资金主要有国家或地方政府预算中的房地产开发经营资金和房地产行业或企业自己向社会广泛筹集的资金。其中包括通过银行，个人或其他行业的企业筹集而来的资金，只要这些资金在实际使用上是直接投入房地产业的经济运行的，那么就属于房地产融资的范畴。广泛而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础。房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模，速度及社会对房地产消费的满足程度，同时，它也是反映房地产商品化进程的尺度。
房地产融资的特点是规模大、投资多、周期长、风险高。房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需求，并且，房地产企业的资金，存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾。因此，房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并进行大规模的外部资金融通。由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售(或出租)至少需1年以上时间，且销售(或出租)一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此，房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期(或偿还期)也长。
房地产融资的途径：建立房地产专业银行/建立住房合作社/建立住房公积金/房地产抵押贷款/同业或跨行业资金拆借/发行房地产债券或股票/金融信用担保/利用外资。
房地产企业在融资过程中，必须综合研究、分析影响融资活动的各种因素，遵循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。房地产企业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确定合理的资金需要量。融资固然要广开渠道，但必须有一个适度的界限。融资过多，会增加融资成本、降低资金使用效果；融资过少，又会影响资金的供应，进而影响开发经营的规模和进度。房地产企业进行资金融通必须支付一定的代价、承担一定的融资成本，融资成本主要包括各种资金的占用费和筹措费。由于各种不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，因此，房地产企业在融资时，应选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。房地产企业可依靠举债来从事房地产开发经营活动，即进行负债经营。负债经营可使企业利用财务杠杆作用提高权益资本收益率。但房地产企业进行资金融通是要承担一定的风险的。当房地产企业进行负债经营时，面临着资金供给、还本付息、破产偿债等风险。因此，房地产企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。
3.联系旧文：《不要脸的任大教主》、《王思聪的老赖，麻辣粉的降息》
