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一棵青木:疫情过后，房价是跌还是涨？|2020-04-12

2020-04-12 07:06 分类：百家争鸣 评论(0)

这次的新冠疫情，对全球经济都造成了明显的影响，各类资产价格都剧烈下跌，甚至引发全球央行集体放水来保经济。

那么中国的房价，在这波疫情之后，会涨，还是会跌呢？
长期以来，中国的房价有两个明显的特点，且互相矛盾。

1、大家都觉得房价有泡沫。
2、大家都觉得房价不会跌。
矛盾中带着和谐，大家都早已接受并习惯这一事实。
我先跟大家说说为啥房价有泡沫，再和大家说说为啥房价不会跌。 

亚洲金融危机+非典疫情

中国房价有泡沫的最大证据，就是租售比。
虽然我已经提过很多次，但是我今天还是想说一下。
中国大城市的房产，每年的租金收益仅为总房价的1/70，大约每年1.5%，租金其实涨的并不慢，但房价涨的太快了。
要知道在2003年时，中国的房租收益，还能达到每年7%左右。
所以这些年，我国一直在尝试推广租房业务，采用土地竞拍设上限，然后让开发商自持租赁的办法来冷却房价。
但结果大家也看到了，开发商先不惜一切代价，甚至允诺会100%自持来获取土地，随后就开始偷偷搞以租代售，签超长租约，一次性收取款项来变相销售，最后迫使管理层出手整治。
开发商对每年1.5%的租金收益毫无兴趣，快速回笼现金才是他们最感兴趣的。
相比于3.5~4%的理财收益而言，指望租金收益无疑是不靠谱的，大家购买房产都是指望房价上涨，甚至有人长期闲置房产。
而这种投机行为，正是泡沫的一大特征。
中国的房地产制度源于香港，各方面都高度相似，所以香港的房价走势，对中国非常具有参考意义。
香港房价曾出现过一次峰值，就是1997年。
随后，金融危机席卷亚洲，香港经济受到了极大的冲击。
而在2003年，中国经历了非典疫情，香港地区是仅次于大陆的重灾区。
而香港的房价自1998年起，就一路下跌，一直到2005年才重拾升势。
金融危机+非典疫情，让香港的这一次房价走势非常具有参考意义。 

香港的房价波动

1984年，中英签订联合声明，约定1997年香港回归中国。
为防止港英政府在这13年里大量出售土地，趁机卷款走人，在联合声明里中方限定港英政府平均每年只能售地50公顷，大大压缩了香港的土地供应。
虽然本意是防止港英政府做最后变现，但事实上造成了香港土地供不应求的状况。
5年后，香港的土地吃紧，房价开始迅速上涨。
到1997年时，香港楼价出现最高峰，市中心的房价要1万港元1平方尺（约合0.09平方米），差不多合11万人民币一平方米，哪怕把城郊的贫民窟拉过来折合一下，均价也达到了7万多一平米。
要注意，这是1997年，不是2017年。
在2003年，北京的房价，也才2000多一平米。 

如果你看过当时的港剧，就会发现里面的霸道总裁和主角们，住的也就是“千尺豪宅”。
一千尺，折合90平米，这就是香港电视剧里的土豪生活了。在普通人眼里，这就是富，而且是大富大贵。
为了平息沸腾的民怨，香港首任特首董建华推出了“八万五”计划来压低房价。

1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个
2、十年内全港七成的家庭可以自置居所
3、轮候租住公屋的平均时间缩 短至三年 
特区政府有意放宽土地和房屋的供应，加上亚洲金融危机，董特首的政策立竿见影的生效了，香港房价一跌再跌，2003年非典疫情时的最低价，较之巅峰跌去了70%。 

但从图中我们可以看到，1998~2003香港政府的卖地数量并没有显著的增长，甚至还不如港英政府卖的多。
所以我们可以认为，香港的房价下跌主要是因为金融危机刺破了地产泡沫导致的，董建华的八万五计划只不过是背锅侠而已。
2003年的非典疫情，给了香港房价再一次的重重一击。
从图上看起来好像没跌多少，但其实百分比很吓人，这个道理炒过股的人都懂。
房价从100块跌到70块，是下跌30%。
房价从40块跌到30块，也是下跌接近30%。
香港的自有住宅率是49.4%，房价下跌固然有一半的无房人很满意，但同样有一半的人不满意。
而这不满意的一半有房人，掌握的能量和话语权远大于另外一半的无房人。
2003年时，香港陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀，在当时的香港，负资产者有10万户之多，95-97年买入房产的人悉数被套，不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了，还倒欠银行几百万元，一个月2万的月供让很多家庭不堪重负，勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量。
当因为意外而失去工作，房屋被拍卖没收，银行通知你还欠几百万，以后一辈子都在还债阴影之中时，绝望到自杀，就成了不少人的选择。
2003年7月1日，非典疫情刚刚结束，香港街头就爆发了50万人大游行，抗议房价下跌，要求港府救市。
6年前，为迎合舆论，香港媒体盛赞八万五计划是大善政。
6年后，为迎合舆论，香港媒体痛骂特首为董八万。
面对巨大的舆论压力，董建华特首黯然下台，新任特首立刻废除了八万五计划，并大幅降低土地供应量，一度甚至接近零。
效果很很显著，从2005年开始，香港房价就开始一路上涨，并于2010年左右正式超过1997年的巅峰房价。
从香港的例子我们可以看出，房价下跌，未必会让天下会和谐，相反可能会引发有房人极大的不满和动乱。
中国房价如果真像香港那样大跌70%，你可以想象一下会发生什么场景。
而且房价这个东西无所谓泡沫不泡沫，核心在于供给和需求。 

供需关系决定价格

自2001年以来，中国房价经历了暴涨的19年，房价一涨再涨，已经涨出了惯性。
但这个上涨，并不是因为供给不足，而是因为需求太大。
中国这些建的楼盘，不可谓不多，不知道有多少人望着密密麻麻的楼盘说： 

这么多房子卖给谁啊，以后不会成鬼城吧。

但实际上鬼城是极少数，绝大多数房子都卖出去了。
不仅卖出去了，房价还一涨再涨。
北京从二环扩到了五环，当年很多五环房子都盖在麦田里，每天回家都有一种倩女幽魂的感觉。
结果十几年后，这里全都住满了人，五环居然都成了市中心了，得到通州才算郊区。。。
这就是典型的需求太大导致房价上涨，盖再多房子都不够用。
但购房是可以贷款的，租房却只能用现金。
这就导致房价的涨幅远远大于租金的涨幅，双方慢慢拉开了差距。
租金收益低至1.5%，表示了很多人的经济收入已经和房价脱节了。
这些人不是对房子没需求，而是真的买不起。
有需求没钱，就等于没需求，在市场经济里并没有区别，这就为房价下跌埋下了隐患。
如果有一天狂热的中国人发现房价真的不涨了，那面对区区1.5%的租房收益，没人会满意的，他们宁可把房子卖了选择租房，这个时候房价就会承受巨大的压力。
但房价是可以维持的，因为需求减少了没关系，只要供应量也减少，就可以达到造市的目的。
一个锅一只羊，你嫌贵。
没关系，我砸几个锅，一个锅三只羊你也得买。 
2008年美国金融危机时，曾有人建议美联储直接购买房产，然后一把火烧掉，就是这个原理。
房产建筑作为一种消耗品，并不是永恒不变的，设计院只定下了70年寿命。
这相当于房屋每年会自然折损1.5%，如果时间拉的足够长，那效果就会很显著。
我们从卫星地图上可以明显看到，香港地区简直就是一片绿，大片的土地闲置。从深圳关口去香港，需要乘坐三四十分钟的港铁才能抵达市中心香港九龙。
这三四十分钟的旅途中，经过的大多数都是山林野地，完全没有任何开发。
香港人说这叫自然保护，这些地是拿来当森林公园的。
香港只有6.9%的土地，是拿来做住宅的，农地、荒地、林地、草地、湿地高达75.7%。  

而即便是这6.9%的住宅用地里，还有一半是密度超低的城中村，香港警匪片特别喜欢在这样的破落区域内取景，尤其是打斗和枪战场景。 

如果把这些城中村全部建设成高层，那香港的住宅数量可以凭空翻倍都不止。
深圳南山科技园，和香港一河之隔，其建筑类型是这样的。 

但香港没有丝毫开发荒地的打算，甚至连绕开“自然保护”的填海政策，也被废止。
2003年，环保人士在香港终审法院推翻《湾仔填海计划》，绝了填海造地的路，又不准开发那些“森林公园”，那香港当然没有土地了。
只要不供地，房价就一定不会跌，甚至还会涨。 

谈论房价泡沫其实没有意义

今天中国的房价有没有泡沫，其实没太大意义。
也许今天有泡沫，但明天一起床，政府说以后不供地了，那今天的房价不仅没泡沫，反而被大大低估了。
也许今天没泡沫，但明天一起床，政府说城市周边的农田，都挪到偏远山区去，以后在那里种粮食，从今天开始城市土地供应量直接翻倍，那房价就立刻有泡沫了。
新冠疫情虽然对房价有一定的冲击作用，但这个房价的本质是不会变的。
这个地球上，无论你去任何一个国家，你所见的一切都是被精英们给精心设计的，一种隐形的力量会诱使你主动做出别人想让你做出的决定。
只有你洞悉了事物的本质，才能做出正确的决定。
而房价的本质，就是一个税收游戏。
建设城市需要大量的资金，基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象，但建设城市带来的经济好处，需要很多年后才能返还。
按人类正常的发展路径，我们需要先积累很多年，攒够了资金，才能开始建设城市，然后等城市红利释放后，才能进行新一轮的建设。
所以很多国家的城市化迟迟不能启动，或者进展缓慢，就是因为积累不够，需要时间。
而中国的地产制度，让全中国人一起掏钱来建设城市，让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用。
这让中国的城市化变得异常简单和迅速，而城市化带来的红利，也反哺了中国。
卖地相当于收税，地产公司相当于替政府收税的包税人，但所有参与的人也的的确确受益了，土拍制度在过去的20年里，对中国也确实做出了巨大的贡献。
中国借地产制度实现了城市化，所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里，成为了不可分割的一部分，要想彻底剥离房地产，摆脱地产对经济的钳制，这几乎是不可能的。
在中国，房价问题已经不再是一个经济问题了，而是一个社会问题。
而房价越来越高，对政府来说也未必是好事。
很多人眼里，政府卖地能赚大钱，自然是美滋滋，巴不得房价越高越好。
但实际上，过高的房价会导致企业和人才的流失，从而导致税收和房价失去了根基，政府未必美滋滋，甚至可能是泪汪汪。
深圳就是一个例子，因为房价过高，导致华为被迫把大批员工和基地从深圳龙岗迁徙到了东莞。
人才走了，产业链也走了，你觉得深圳政府心里会美滋滋?
所以政府要平衡房价和经济的影响，房价中等偏高是最好的。
而在确定房价的时候，政府既不能得罪那些无房的群体，确保他们跳一跳就能买得起房，也不能得罪那些有房的群体。
涨了得罪一头，跌了得罪另一头。
目前中国的房价怎么看都是中等偏高了，为确保社会稳定，冻市就成为了唯一的选择。
而不管疫情对经济有多大冲击，政府都是有能力给房价托底的，阻止房价上涨那更是轻而易举。
这次疫情面前，有人认为是买房的时机到了，有人认为该把房产给套现了。
在我看来，这都是瞎折腾，这几年的房产，注定只能以居住为目的，以盈利为目的的买卖都必然是亏损。
你对这个世界有多大认知，决定了你能赚多少钱。而这个世界上最需要认知的地方，就是楼市，因为这里动辄就是几百万几千万的盈利和亏损。
哪怕是利息，都是一个很大的数字。
不明白房价的本质，一味讨论泡沫和涨跌，毫无意义。
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