汉唐归来
惟有中华

一棵青木: 房价上涨的极限是多少?|2020-5-2

房地产开发商是一种严重依赖现金流的企业,资金规模周转巨大。
当疫情为全国的房地产建设和销售摁下暂停键时,可想而知,开发商的资金链压力有多大。
正常情况下,开发商理应以价换量,迅速降价以换来宝贵的现金流。
先降价者续命,后降价者出局。
但现实情况和理论情况却截然相反,疫情结束后,全国的房价不仅没降,反而略有上升,个别城市甚至因为涨价迅速而上了新闻,遭到了中央的严查。
但是在涨价的前提下,开发商的销量不仅没有下降,反而迅速上升,标准的量价齐升,牛市征兆。
不对啊,这解释不通啊。
疫情很明显对经济造成了重创,租房市场量价齐跌,租金降了,租房的人还少了,房价不大跌就不错了,为什么还会涨?
现阶段买房的人,并非不知道现阶段的经济困难。
但他们在赌,赌中央救市。
20年来,每逢经济不行的时候,中央一定出手救市,救市的工具箱里,第一个首选的就是房地产。
经济越差,房价越高,这几乎已经成了一种经验,这么做的赌徒全赢了,赢的盆满钵满。
但这一次,他们可能要输了。 

房价上涨的极限

房价的上涨,有其极限。
假设全社会的中国人都疯狂的看好楼市,都要倾其所有去买房,你猜房价会涨到多少?
以上海市为例,上海是一个特别喜欢在郊区盖房子的城市,有一二十万一平米的超核心豪宅,也有三四万元一平米的郊区小房。
根据上海市公布的2019年二手房成交数据,其70%的房源成交,总价都在300万以内。
很多经济学家都承认,现阶段中国的居民杠杆已经近乎加到了极致,所以我们也可以认为,上海市70%的房屋成交,300万元就是其总价极限。
一套总价300万元的房子代表什么?
按3成首付算,需要一次性拿出100万的现金,然后贷款200万元。
按30年等额本息法,利率4.9%计算,每个月需还月供10614元。
如果夫妻双方有一个孩子,在负担月供的前提下,要维持一个体面的中产阶级生活,孩子也能和同龄人一样上培优班,那夫妻的月入加起来必须要达到2万左右。
能达到这个收入水平的上海家庭,并不多,都算是中产精英了。
在当前的房价水平下,多一些蓝领工人还是少一些蓝领工人,对上海市的房价不会有丝毫影响,他们只会影响租房市场的价格。
如果985/211的学生愿意留在上海,才会对上海的房价构成明显的支撑效果。
因为只有他们,才大概率能够组成月入破2万的家庭,也只有这样的家庭,才能在上海郊区买一套房。
他们的收入不涨,那房价就不会涨。
蓝领想买一套上海的房子,买不起。
白领想住市中心,也买不起。
不是不想买,也不是不想买更贵的,是真买不起。
每个城市都有自己的房价极限,这个极限是根据自己的核心居民的月入来决定的。
如果无视自己的月入,明明只能负担1万的月供,非要每个月还款2万。
那你的风险承受能力就会非常差,整个中国楼市的根基都会摇摇欲坠。
因为你这么做就赌房价会暴涨,你的家庭现金流每个月都会失血1万元。
如果你提前储备了36万现金,那你最多抗36个月。
房价3年不涨,那你就崩盘了,你必须卖掉自己的房子。
你大亏特亏,国家维稳楼价的压力也急剧增加,闹事的人大幅增加,整个社会都会动荡不安。
国家绝对不会允许这样的事情发生。
月入的上限决定了杠杆的上限,而杠杆的上限决定了房价的上限。
想让居民的收入上涨,是非常困难的一件事,需要多年的努力才能缓慢见到成效。
有没有办法简单迅速的提升房价呢?
当然有。
如果我们把首付比例从3成降低到2成,同样攒够100万首付的前提下,我能购买的房价上限,就从300万变成了500万。
如果银行可以降息,比如房贷利率打7折,那么在同样月供的前提下,我的贷款总额,就能从200万,变成240万。
不管哪一种,都能简单便捷的拉升房价。
在上涨预期强烈的大牛市里,降低首付比例的刺激效果更明显。
在上涨预期不强烈的横盘市里,降息的刺激效果更稳妥。
暂时没有熊市的分析归类,因为我还没见过。 

历史的数据

有很多人说,美国货币放水了,中国也得跟着放。
一旦货币放水,房价必涨,因为楼市是货币的蓄水池,不管央行怎么控制,怎么三令五申,最终货币一定会流到楼市里。
这种歪理邪说也就骗骗小孩子了。
伟大的中国连新冠病毒的流动都可以控制,怎么可能控制不了货币的流动。
中央一句话,各地方要引导房价稳步有序的下跌。
房价立马就崩盘给你看,货币会全部从楼市里流出来你信不信。
房住不炒的意义是在不断变化的。
2018年之前,房住不炒是说给百姓听的,老乡莫慌,房价不会涨了。
2018年之后,房住不炒是说给开发商听的,老总莫慌,房价不会跌的。
我知道很多人在赌中央救市,但我觉得没必要赌,因为中央救市是有征兆的,而且征兆很明显。 
2008年11月1日,央行发布新政,个人首次购买90平以下普通住房,契税下调,免征印花税,免征土地增值税。
首套房和改善型住房贷款利率一律7折优惠,首付下调为2成。
房价应声暴涨,直接翻倍,主要那个首付2成的威力太大了。
但这种上涨,是一天涨到位么?
并不是,涨了一年才到位,第一个月的涨幅没有超过10%,前几天更是丝毫没涨。
2015年3月30日,央行发布新政,二套房首付款不低于4成,公积金贷款首付比例不低于两成,二手房增值税从满5年免征改为满2年免征,全面取消限购。
房价又翻倍了。
但这种上涨,依然不是一天涨到位的,而是花了一年多,第一个月的涨幅依然很微弱。
而二三线城市,头一年的涨幅甚至几乎可以忽略不计,要等一线涨到峰顶了,资金被政策限制被迫溢出之后,才开始慢慢上涨。
这里面给予的缓冲时间实在太多了,因为大多数中国人都是无知无觉的普通人,压根不懂政策,也不懂楼市。
他们买楼根本不看什么央行政策,而是要等看到房价涨了,楼盘被哄抢一空,才会开始行动,反应实在是太慢。
但这样的普通人,数量实在太庞大,庞大到他们才是购房的主力军。。。
而上一波涨价的逻辑,在于去库存。
库存高企,房子太多,当然要刺激刺激那些不涨不买的普通人,让他们把钱掏出来买房。 
2014年7月,在动用了一切常规手段之后,全国住宅去化周期依然缓慢攀升到了20个月左右,也就是说完全停止供房,库存的房子也能卖20个月。 

其中,一线城市去化周期为17个月,二线城市为20个月,三线城市为26个月。
今天的去化周期是多少你知道么?
而根据2019年11月的最新数据,全国房地产行业平均去化周期仅为9.4个月。
其中一线城市为10个月,二线城市为9个月,三线城市位12个月,差不多只有2014数据的一半。 

而根据2017年4月份,住建部80号文的要求:
去化周期36个月以上的城市停止供地。
36~18个月的城市要减少供地。
12-6个月的城市要增加供地。
6个月以下的城市要显著增加供地,且加快供地节奏。
按这个要求,全国大多数城市,目前都属于住房不足,要增加土地供应的阶段,根本没有去库存的任何需求。
中央没有刺激楼市的任何动力,但地方政府有。

能富不能贫的地方政府

中央出台房价限制令,禁止房价的一切上涨之后,各地方政府依然有人频频试探中央底线,连续出台短命的一日游或几日游政策。
其中河南驻马店的案例,相当典型。
2020年2月21日,驻马店市政府发布17项房地产政策,其中最亮眼的,就是首套房公积金购房首付比例,由30%降到20%。
我刚才分析过,这10%的刺激效果,那不是一般的大,这个政策简直就是把房价要涨四个字写在了脑门上。
2020年2月28日,河南省政府发布通告,约谈驻马店市政府主要负责同志,落实“房住不炒”主体责任,这项楼市刺激政策只活了短命的7天。 

而我们翻看一下驻马店市的财政记录,就能发现,地方政府对卖地资金的依赖有多大。
2017年,驻马店市土地成交1673亩,成交金额22亿元。
然后,棚改开始了。
2018年,驻马店市土地成交4174亩,成交金额76亿元。
2019年,驻马店市土地成交1749亩,成交金额50亿元。
驻马店房价翻倍了,地价自然也翻倍了,而政府的卖地收入也翻倍了。
2019年7月2日,驻马店拍出了地王,随后土拍市场急转直下。
2019年的前七个月,驻马店市土地成交20宗,后5个月却只有8宗成交。
虽然土拍数量降低了,但土地单价却翻倍了。
按这个速度,卖地的收入无论如何也不会低于2017年的22亿。
但驻马店政府却急了,土拍市场才冰冻半年,就迫不及待的出台了房价刺激政策,而且是放出来降首付这种大招。
这说明对地方政府而言,土拍收入只能涨,不能降。
今年卖22亿,那我就花22亿。
明年卖76亿,那我就花76亿,并且先给明年列一个80亿的预算。
后年只卖了50亿,急眼了,我这还有30亿的财政缺口呢,怎么卖地收入还不如去年。
为什么卖地的收入一定要花完,为什么要按照最乐观的预估去做花钱?
因为地方的领导不会做太久,不可能一辈子在一个地方当一把手。
在有限的任期内,赶快做出政绩来升官才是最要紧的。
至于我的任期之后怎么样,那是下一任操心,与我无关。
整个中国,只有中央会从长远考虑房地产,因为中央没办法换地方。
所以中央和地方的利益需求,其实是冲突的。
地方政府,有多少钱就花多少钱,能富,但是不能贫,只要过上一年好日子,就没办法过苦日子了。
而根据2018~2020的棚改计划,驻马店市仅安置房就要建设1487万平米。
但过去三年,楼市最红火的时候,驻马店总共才网签了918万平米商品房。
未来几年陆续建成的安置房,整个驻马店得卖5年才卖的完,这个城市去库存压力不是一般的大。
当然,安置房要几年后才能出售,棚改副作用发作的时间会延期。
但这种情况下还要寅吃卯粮,再刺激房价强行卖地,真是拿下一任领导当接盘侠了。
因为各地政府只顾自己小算盘,没有动力为大局考虑。
所以近期地方上的花式表演没有任何意义,小政策出来一个中央砸一个,坚决不给任何试探的空间。 

中央的意志

现在很多人都在赌,炒房客在和中央赌,地产商在和刚需赌。
救市已经救习惯了,逢危必救,地产商虽然心里急,但表面上却云淡风轻,不给刚需任何幻想的空间,坚决不降价。
所以疫情过后,我们根本就没看到有什么地产商给什么实际性的优惠。
中央真的会救市么?
一旦启动房地产,那就是对前两年政策的全面否定,千辛万苦去杠杆的效果会荡然无存,一二线城市好不容易稳定下来的房产量价指标又会剧烈波动。
房价确实会暴涨,但房地产行业的生命周期会迅速结束,而且是硬着陆,整个社会都会动荡不安,这明显不符合中央的利益。
现阶段的房价,已经足够高了,追求更高并不能带来更多的利益,而把高房价持续的时间给延长,才是利益最大化的选择。
总的卖地收入明显比2017年之前要高,各地房地产库存数据处于合理区间,房子不多也不少。
这么好的情况,当然要维持下去,为何要改,而且是冒着举国动荡的巨大风险去毫无意义的拉升房价?
2020年4月17日,中央政治局会议再次强调房住不炒的定位。
在疫情之后反复强调这件事,基本已经标志着地产刺激经济已经从疫情恢复政策的工具箱里去除了。
而2020年3月22日,中央纪委国家监委网站通告称,国家电网将坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务。
我们都知道,拉房价是需要人捧场的,2014年去库存的时候,第一个出来买地王的就是国企,以便让中央的政策生效的更快。
但如今却迫使国企退出房地产市场,这怎么看都不像要拉房价的样子吧。
我们都知道,最近大半年,国家一直在降息。
但降息为什么不一口气降,非要每几个月降0.05%这样挤牙膏。
降5次,才0.25%,和以前降一次一样多。
降这么慢的原因,就是为了维持经济的平稳和楼市的平稳。
高价横盘,楼市会缓慢失血,横盘的压力和难度会越来越高。
正常来说,是横不住的,不涨必跌。
但如今国家通过一系列的政策,缓慢注血,根据实际情况不断调整注血力度,这样就可以把横盘的时间拖的很长。
横的足够长,楼市的泡沫就没了,人民群众就买得起房了。
现阶段的房价,已经到了群众能承受的极限,当勒紧裤腰带月入都不能负担月供时,再拉房价毫无意义,只会引来投机客的狂欢,和迅速的崩盘,对国家毫无任何益处。
在居民的月入可以负担月供时,房价虽高,但风险其实是可防可控,并不完全算是饮鸩止渴。
中国人爱家顾家,只要有一丝可能,就不会弃房断供。
但当月入不能负担月供时,再拉房价,那真的是饮鸩止渴。
取消限购限贷会有什么效果,国家很清楚。
效果之后会有什么效果,国家也很清楚。
这一次,全球确实放水了,但从目前中央坚定的意志看。
炒房客们,恐怕要赌输了。
买房跟党走,中央让你买你就立刻买,不让你买千万别买。
这就是我20年来买房的最大经验。
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