深圳的房地产市场，迎来了重大政策。 未来深圳楼市的走势方向，被彻底确定。 10月11日，深圳市政府获得了一项权利，除永久基本农田以外的普通农用地，如果想转为建设用地，深圳市可自行审批。 再简单的给你们解释下这个政策，就是深圳市的住宅土地供应要增加了，有很多土地可能会转变性质，变为住宅用地。 而住宅土地供应的增加后，自然会压制房价。 所以深圳的房价，要凉了。 但不是彻底凉，因为深圳真的没地了，哪怕给了腾挪的权利，深圳也挪不出多少地来。 这条新规对深圳的利好，远小于其他省份。 深圳很小，非常的小，全市总面积为1997平方公里，只相当于北京的1/8，上海的1/4，但人口却高达2200万。 如此之狭小的土地上，却有着基本生态控制红线，近一半的土地，被划给了生态，不允许利用。 剩下50%的土地，可以用来建设，但深圳市还有一道红线，就是30%的土地必须给工业用地，以非常低的地价卖出去，作为招商引资的工具和谈判筹码。 这两道红线，直接就拿走了80%的土地。 剩下20%的土地里，商业用地又拿走了大头，然后还要分给教育和医疗一部分，还有市政道路建设等，留给住宅的不到一半。 也就是说，最终留给住宅用地开发的，差不多只有总土地的10%。 哪怕维持50%的生态红线不变，深圳市也有一半的土地可以拿来做建设用地。 按国家规定，建设用地里的25~40%，应拿出来做住宅用地。 但深圳市目前的比例，是22.6%，低于国家的最底标准。 而国际上的平均值，是40%，哪怕是中国的平均值，也是33%。 用于住宅的土地太少，自然造成房地产市场的供不应求。 为什么这两年深圳房价暴涨，甚至超过了东京的房价？ 而且，是在全国房价稳中带降的大背景下。 因为2017年，深圳市只供应了一块商品房地，不仅限售10年，上面还配建了大量的人才住房。 而在2018年，深圳市连一块住宅用地都没有供应。 与此同时，深圳市每年涌入50~60万新居民，供需极度失衡。 2019年的深圳房价，不涨那才算见鬼了。 但深圳市政府和其他地方政府不一样的情况是，没有从房价上涨中拿到任何好处。 无地可卖，又不能收房产税，房价上涨除了给政府造成麻烦外，有什么用？ 其实这几年，深圳并不是完全没有地，通过不惜成本的填海造陆，深圳市还是倒腾出了一点地的。 但这些地，统统都被拿去发展工业和商业了，留给住宅的用地，非常少。 在住宅用地接近零供应的同时，深圳市的商业用地多到过剩，写字楼严重供大于求。 2019年，深圳房价开始了腾飞之旅，与此同时，深圳写字楼空置率创下新高，大量的写字楼空置。 租金一跌再跌，而且还租不出去。 这说明深圳市的工商业用地和住宅用地的配比，出现了严重的失衡，住宅供应太少，工商业供应太多。 为什么深圳市在土地储备不足的情况下，还把那么多土地拿来做工业用地和商业用地，供应量甚至大到写字楼空置率飙升？ 因为深圳想保产业。 前两年，华为离开了深圳，搬到了东莞。 搬走的唯一原因，是因为东莞有地，可以提供给华为做产业园。 华为搬走，绝不是因为房价过高。 乳山的房价2000/平，鹤岗的房子2万一套，也没见有人愿意去啊。 大家从不关心房价高还是低，只关心房产增值速度。 而房产增值，是讲基数的。 你的一套房，和深圳的一套房，那是两码事。 在房价都翻倍的基础上，你的房增值的钱，只是华为员工的零头，哪怕他只是在深圳郊区买了一个上车房。 注意了，大家从不关心房价高还是低，只关心房产增值速度。 很多工资远远不如华为的公司，都留在了深圳，所以华为走还是留，和房价一毛钱关系都没有。 华为离开的真正原因，是深圳拿不出华为需要的土地，限制了华为的发展。 为了不让更多的小华为离开，深圳开始疯狂的供应各种工商业用地。 然后，就导致了2019年的那一幕。 写字楼大面积过剩，房价一飞冲天。 所以深圳目前存在两个问题。 土地供应的绝对值不足，这个确实是客观存在的。 但土地供应的结构方面，确实也不够合理。 这次国务院授权给深圳市政府，让深圳自行审批土地，可以避开漫长的土地审批流程，用最快的速度供应新的住宅用地，从而压制深圳的房价。 条件已经宽松到了，甚至允许深圳市变更工业用地的属性。 文件中的原话是这么说的： “支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。” 这话，已经说的很明白了。 深圳市确实已经拿不出地了，所有的地都用光了，但存量的工业用地还有不少，拿出一部分地变个属性，可以直接当住宅用地。 审批权给你了，政策也给你了，自己看着办。 7月15日，深圳市大规模限购限贷，极大的压制了需求。 但总是压需求，不增加供给也不行。 于是今天，深圳市打开了土地供给的水龙头，从根源上压灭了房价上涨的虚火。 短期，深圳房价肯定是承压了，这个消息对炒房客来说是大利空。 但这种腾挪之术，只是拆东墙补西墙，挪走的土地多了，工商业用地供应马上就会从过剩变成紧缺。 而且随着人口的不断涌入，对建设用地的需求也在不断增长。 新的人口，需要更多的住宅用地，更多的工业用地，更多的商业用地，还需要更多的医院、学校和公共道路。 这一切，都需要土地来承载。 所以从长期来看，深圳的土地是绝对不够用的，无论怎么腾挪都没有用，那只能短期解决问题。 但短期解决问题就足够了。 中央授权给深圳市政府土地审批权这件事，不单纯的只是腾挪点土地，我们需要从中看到的是中央的态度。 中央的态度就是，深圳必须解决高房价的问题，在任何情况下都必须解决。 今天的深圳土地虽然紧缺，但还没到真正无地可用的地步，只不过土地的结构配置有点失衡而已，哪怕等中央审批，过几年后也能变过来。 如果下放了审批权，那解决的更快。 真到了彻底无地可用的时候，我们会有另外一套解决方案。 土地，是经济发展的助力，我们永远不会允许土地成为经济发展的制约。 曾经的深圳，土地比今天更紧张。 2010年之前，深圳被一分为二，被区分为关内和关外，实行“一市两法”。 虽然只隔了一张铁丝网，但关内，才是真正的特区，连各种法律法规都不一样。 当时关内的面积，仅有395平方公里。 从1978年到2010年，经过了32年的发展，这395平方公里土地早就消耗殆尽，深圳市政府连一点点地都拿不出来了。 想法设法把产业挪到关外，实行关内外一体化，但人们就是不愿意去。 一步之遥，两个世界。 特区之所以能成为特区，就是因为政策不同，并不会因为你离特区近，你就可以享受和特区一样的经济发展速度。 2010年7月1日，国务院授权将深圳特区的权利，扩展到特区之外的宝安、龙岗两区，让整个深圳市都成为了特区。 这一下，为深圳特区增加了1600平方公里的土地，面积扩大了4倍。 宝安和龙岗，也迎来了大开发，发展速度极为惊人。 经过10年的发展后，宝安和龙岗提供的新增土地，又消耗的差不多了。 但中国还有很多土地。 凤岗镇，清溪镇，塘厦镇，惠州市惠阳区和大亚湾，这些地方都有可能被并入深圳特区。 别的不说，就毗邻深圳的惠州，土地面积就高达11599平方公里，接近深圳的6倍。 划一小部分出来，就能让深圳的土地面积直接翻倍。 缺地是不可能缺地的，是否扩大深圳的行政管辖范围，只会从整体利益上去考虑。 所以深圳没有土地这其实是个伪命题，深圳随时可以有土地，只要中央认为有必要，深圳的行政范围就可以被扩充。 哪怕再麻烦，哪怕牵扯利益再多，也会强制推行下去。 而10月份的这个政策大礼包，就已经体现了中央的意志，想方设法增大住宅土地供应，这绝对不是来烘托房价的。 如果还压不住，后面的大礼包会更多，甚至直接扩充深圳行政范围也不是不可能。 深圳的房价必须要凉，不凉，也得凉。
