4月25日，国土自然资源部宣布，我国已经完成不动产统一登记。这个消息瞬间刷爆了朋友圈，大家纷纷表示，房产税要来了，房价要跌了云云。
实际上国家完成不动产统一登记与房产税一毛钱关系都没有。
为啥?
一般人将不动产统一登记简单理解为全国实现了房产登记的联网，这种理解完全是误读。如果是全国实现了房产登记的联网，类似的消息应该是房管局来宣布，而宣布这个消息的是国土与资源部。
这里多啰嗦几句。
国家要实施房产税，并不一定需要实现房产登记的全国联网，更大概率是各地按照本地区房地产登记状况进行房产税的试点。因为要实现全国房产的登记联网，不同地区不但阻力很大，而且房产差距很大，按照什么标准收取房产税也是扯皮的事情，按照改革试点一般规律，国家一般会按照阻力最小的方式循序渐进推进。
所以我个人判断的房产税实施时间最快也要在2024年之后，而且前期会非常温和。原因就不展开了。
那么，国土与自然资源部宣布我国已经完成不动产统一登记是啥意思呢?
意思就是我国所有不动产，不仅包括城市的房产(这个20年前就完成的登记，否则房产交易就无法完成)，还包括农村的不动产–宅基地、土地承包权、林权、荒地经营权、农村集体性资产、农村水利设施经营权等等都完成了登记!
这个意义远远超过房产税!
很多人对不动产完成统一的认识如同瞎子摸象中的瞎子，只抱住大象的一条大腿就想当然的做出结论，实际上我们要搞清楚国家的宏观意图，我们还必须对围绕这个事件的一系列背景新闻都要有完整的了解。
下面我就来给大家梳理一个这个事件完整的脉络。
首先是一组紧密的时间线。
–4月19日，农业农村部与发改委、财政部等11个部委发布了《农村产权流转交易规范化试点工作方案》
–4月25日，自然资源部宣布，我国已经完成不动产统一登记
–5月1日，最新的《农村土地承包合同管理办法》将正式实施
很明显，不动产完成统一登记是基础，农村产权流转交易试点才是目的，其中土地承包经营权流转是重点。
根据《农村产权流转交易规范化试点工作方案》，未来农村产权流转的标的将包括，宅基地、土地承包权、林权、荒地经营权，农村集体性资产，农村水利设施经营权、农业设施设备、涉农只是产权等等。
可以参与农村产权交易的主体，法人、自然人均可。国家对此没有做任何限制。
试点时间，2023年–2024年，也就是说，试点时间也就是不到2年，通过2年时间试点，发现问题，然后完善相关规定，在2025年将正式全面推出农村产权流转交易。
那么国家推出这一系列政策的目的是什么呢?
两个目的。
其1，推动农村土地集约化。
让农村的土地从分散走向集中，从而提高农业生产效率(包括推广普及农村机械化种植的基础就是土地集约化)
其2推动农村资产的货币化。
为啥要推动农村资产的货币化?
这就是要加速推动城镇化进程。
2022年12月19日，中财办领导对宏观经济形势做权威解读时对房地产有1个说法，这里我引用一下“同时要看到，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性需求和改善型住房潜力很大”。
这句话可不是随随便便说的，中央领导提出这个观点的时候，已经看到几个基本情况，我国不动产统一登记即将完成，在不动产统一登记(主要农村不动产统一登记完成之后)，国家将马上推动农村产权交易流转的试点，目的就是将农村不动产货币化。
农民将农村资产货币化之后，就能进城买房了。这是解决当前三线以下城市房产供应严重过剩的唯一办法。也是我国城镇化率仍有较大提升空间的核心依据。
按:去年12月19日对中财办领导表态的解读
现在大家明白，不动产统一登记与房产税一毛钱关系也没有的核心逻辑，这是为农村十地集约化、农村资产货币化尊定的基础，这也是农业土地改革进入最关键环节的标志。
农村改革进入深水区，因为这触及巨大的利益，所以最近国家开始悄声无息的成立农管，农管大家看到的新闻都是比较负面的，什么查处违规农建，收取宅基地税拆除违建等等，实际上这些都是毛毛雨，农管未来工作重点就是协助落实农村十地集约化、农村资产货币化这两项工作，否则光靠乡镇那几个工作人员，累死也干不下来。
最后说说农村资产货币化的展望。
国家这些政策只是为资本下乡、农村资产货币化提供了基础，具体农村资产货币化还是要遵循市场化的原则。
比如大城市近郊的农村会是这一轮农村资产货币化的受益者，因为这些资产对于资本而言是有利可图的，至干远郊偏僻的农村，在很长一段时间，要直接实现农村资产货币化还是很难。
对于大多数偏远地区农村资产而言，未来看得到的途径大概就是两个。
其1，土地承包权流转给集体或者国资企业，每年收取承包费用，这个不会很高，大概就是每亩每年几百元不超过1000元的收益。
其2，金融机构介入之后，可以将暂时无法货币化的农村资产抵押给金融机构，获取一笔贷款。但是如果要将贷款投入农业项目运营还是要谨慎，因为农业项目一般而言风险比较大。
最后说一句，对于三线以下城市拥有房产的同学而言，这一轮农村资产货币化是最后的脱手机会(注意不是投资三线以下小城镇房产的机会)。[/wshop_paid]
