米宅已经启动大湾区考察多日。
其间，有争议、有认同、有斥责。
抛开如此复杂的情绪，今天我就单纯从楼市行情和资产配置角度出发，尽量还原一个真实客观的大湾区。
这一次，我想先谈谈广州、佛山和中山。
1
隐匿。
这是我对广州最大的感受。
平心而论，我认为广州这样的城市是有价值的，其个别板块的价值甚至要超过绝大多数的二线城市。
我举几个例子——
2018年，广州3000万量级的豪宅成交量排全国第四，全年成交110套上下，排在前三的是沪京深。与此同时，广州的消费指数远低于其他三个城市。
而一直被吹捧的杭州，3000万量级的豪宅，全年成交量不足百套，大致在95套上下。
在过去的一波行情中，广州把40km外的增城新塘的房价炒都破了3万大关，直接顶到了主城老破小的底；把45km外、空有概念的中新知识城一路炒到了2万+；把空有概念的白云新城炒到了最高价11万……
顺便提一句，其中的主力大都是本地人。
试问，全国有几个城市能拥有如此强大的原生购买力？
这就是隐匿在民间的购买力。
广州的另一种隐匿，是城市的发展主轴。
奔袭广州，数日考察，我能切身的感受到“过去10年广州的彷徨和辗转”。
一开始，做的是总部经济，于是有了珠江新城。
08年金融危机之后，进出口外贸数据的下滑，导致广州开始寻找转型之路。
香港模式，做广州金融城；深圳模式，做广州科技城；杭州模式，做琶洲电商总部；苏南模式，做中新知识城；受南沙的牵引，又搞出来个番禺万博CBD，还在广州南站搞了个产业聚集区；其间，还不忘顾及北部人民，弄了个白云新城，除了把房价炒上天，几乎没有产业落地……
遍地开花的广州，历经10年辗转，留存下来的只剩下一条隐匿其中的真正轴线——
珠江新城（总部中心）——琶洲（电商总部）——广州金融城（金融资本）——鱼珠副CBD（外溢延伸）——广州科学城（科创研发）——中新知识城（仅有概念）。
其中，珠江新城已经完全成熟，中餐高峰期，俯身前行的白领从一栋栋写字楼里鱼贯而出，这就是熟化的活力；琶洲已经有复星南方总部、唯品会、科大讯飞、欢聚时代、阿里华南运营中心等14家电商总部企业入驻；金融城已经摆脱军用机场桎梏；鱼珠初露尖角；广州科学城基本成熟，晚上8点的研发园内亮灯率依然超过50%，这就是潜藏的向上购买力……
这条轴线，是过去10年广州辗转留存下来的精华。
也是未来10年，广州的进化主轴、产业主轴和就业主轴！
这条主轴，直接反馈到楼市和房价之上就是——
即便在过去近两年的楼市下行行情中，珠江新城、琶洲和金融城黄金三角区域附近的牛奶厂板块，房价不降反涨；天河东车陂板块的骏景花园从3万八九，涨到了5万上下。
你问我，当下广州最看好的板块是哪里？
就是牛奶厂、天河东、车陂、萝岗区府板块。
第一，有地；第二，有概念；第三，靠近未来中轴和就业中轴，且没有断裂带；第四，产业核心和就业中轴内还没有住宅供应。
有地就有未来，有概念就有预期，有产业就有人口支撑，偏偏产业中心内还无住宅供应，稀缺性和必需性也具备了！
至于广钢、广纸等老城板块，能保值可居住，但因为偏离城市和产业进化方向，平心而论，很难暴击。
站在未来10年看广州——
• 隐匿的进化轴线，决定广州的资产配置方向，就是贴着“珠江新城——琶洲——广州金融城——鱼珠副CBD——广州科学城”去选筹；
• 隐匿的购买力，决定这样的城市是绝对能够撑得起优质板块的房价暴击，一个空有概念的白云新城都能爆到“6万起步，11万封顶”，而已经落地的产业轴线上一切都有可能发生。
2
固化。
这样去谈佛山，我知道一定会有人反对。
我想先请大家看一张图——
我知道，广佛同城是大趋势，并且从城市融合角度看，广佛之间几乎没有断裂带，已经相互融合。
但是，站在广州，站在未来10年看佛山，从这张图上我们会发现三个非常关键的问题。
第一，佛山拼了命的向广州靠拢，但广州未来一路向东。
佛山千灯湖作为广佛一体化的重心，佛山几乎把地铁重心都放在这里，已经尽可能的贴近广州。
但是，广州的整个城市进化中轴和未来就业核心却在一路向东挺进。
第二，佛山贴近的是广州的地缘居住中心，而非就业中心。
同样，还是佛山千灯湖，紧贴的是广州荔湾。
但是，只要熟悉广州荔湾这两年市场的人都知道，当下荔湾广钢板块的成交主力绝大多数都是广州地缘客户，也就是所谓的“old people”和“old money”。
这属于典型的地缘居住板块，这种板块的客户外溢是极其有限的，投资还可以，居住外溢几乎没有可能。
“New people”和“New money”在哪里？
在一路东进！
第三，2万2的佛山千灯湖属于广州人民和全国人民，而3万的佛山，只属于佛山人。
早在2017年我就已经考察和关注过千灯湖，彼时的万科金域国际花园还能找到2万2-2万4的精装新房。
当时的广州荔湾广钢板块的新房基本在5万以上。
这样的价差关系，当然是有价值的。
两年之后，佛山千灯湖板块的万科金域国际花园二手房逼近2万9，当代万国府新房最高价破3万。
与此同时，贴近广州科学城成熟就业区的萝岗区府板块的新房底价，保利罗兰国际最低价也就才3万3-3万4左右。
也就是说，贴近广州地缘居住板块的千灯湖房价，已经逼近了广州产业核心附近的住区均价。
2万2的千灯湖属于广州人民，毕竟价格够低，距离广州够近，有自住外溢可能；同时，也属于全国人民，毕竟有刚性价差存在。
两年之后，站在3万的角度上，重新打量千灯湖——
新广州人拥有更多的自住选择，全国人民也拥有更多的投资选择。
同样的问题，也存在于2万3的北滘、2万3的陈村。
2.3万/㎡，都可以在二线省会城市买到一套核心区位的优质住宅了！
我知道，佛山是镇区经济，顺德经济实力爆棚，北滘是美的总部……足以支撑佛山的房价基础。
但是，这一切都无法阻止，面对暴涨之后的佛山房价，新的选择也越来越多。
佛山，越来越固化成为一个“购买力极强的本地人相互接盘”的市场。
3
撕裂。
去过中山的多数人，都会有一种感受：
这是一块“炒地图”的沃土。
• 中山三角镇距离广州南沙的明珠湾CBD，仅30分钟车程；
• 中山翠亨新区跨“深中通道”距离深圳前海，仅50分钟车程；
• 中山南朗镇距离珠海唐家湾，仅一条臭水沟的距离；
• 中山坦洲镇距离珠海香洲的核心商圈，仅4.5km……
与此同时，对比房价——
中山三角的房价仅是广州南沙的1/2；
中山翠亨的房价仅是深圳前海的1/6；
中山坦洲的房价仅是珠海香洲的1/2；
中山南朗的房价大致是珠海唐家湾的1/2……
在我看来——
中山一个浑身长满G点的城市，轻轻一碰，就浑身哆嗦。
2015年深中通道获批，2016年粤港澳大湾区启动，香洲和坦洲的断头路逐步开建……
这个浑身G点的城市，迎来了第一批恩客——广深珠澳的炒房客们。
彼时，坦洲的房价还是7字头，南朗的房价还是6字头。
2016年，大行情起，深圳涨完珠海涨，珠海涨完广州涨，先知先觉的投机者蜂拥而至中山。
不足两年，坦洲房价从8字头涨到1万9，中山民众从4字头涨到1万2，中山南朗从7字头涨到1万9……
之后，全国小白和本地土著进场，顺利接盘。
房价暴涨的背后是，城市的撕裂和肢解。
中山属于“小政府、强城镇”的镇区经济典型，市政府对于镇区的管控力度有限，偏偏身边围着广深珠一群大哥。
• 坦洲说，我要做好一根楔子，钉进珠海的心脏里。于是，紧贴着珠海搞了一整片百亩小楼盘。
• 三角说，我要跟着南沙大哥吃肉。于是，挨着南沙搞了一个万亩度假大盘“雅居乐民森迪茵湖”和一片小楼盘。
• 翠亨南朗说，最幸福的就是我。右边是我深圳大哥，下边是我珠海大哥。于是，填海造陆，硬生生填出来一个万亩大盘“锦绣海湾城”。
最终，中山越来越撕裂和分解。
整个城市，绵延百里，却始终找不到一个规划重心，满眼尽是房地产。
一个翠亨新区，规划7年，几乎没有任何落地，只看到连片的楼盘，静待深中通道通车，与深圳激情拥抱。
而深圳早在三年前就已经以炒房客的身份拥抱了翠亨，把房价直接干到了破万。
一个坦洲，看似和珠海紧紧相连，其实中间存在着13条断头路，与之割裂。
2012年，两城就达成协议，要共同推进断头路的衔接。
7年过去，13条路，只通了3条半。
坦洲的房价倒是从三四千被炒到了一万九。
中山为了蹭大哥们的热点，不惜撕裂自己；大哥们却只想着，干一票就跑。
炒客撑起来的市场注定无法长久。
• 2018年，中山南朗的最高价从1.7万/㎡回调到1.5万/㎡；
• 中山坦洲的均价从1.9万/㎡回调到1.5万/㎡。
真正扎实的，反而是中山概念最差、但配套成熟的主城区。
无论市场如何涨跌，中山东区的房价始终稳定在2.2万/㎡，敏捷紫岭国际从1.6万/㎡的开盘价，一年的时间里卖到了2.1万/㎡。
中山诸镇，在网红概念的拉扯下，越来越撕裂，越来越被透支。
4
2015年，全国大行情起。
2016年，粤港澳大湾区的概念浮现。
两股巨浪的交织下，珠三角诸城都在被裹挟中重塑。
有的城市，进化的主轴越来越清晰，比如广州。
伴随产业一路东进，随之诞生的是一批价值越来越稳固的居住板块——天河东、车陂、牛奶厂、萝岗区府。
有的城市，伴随房价的暴涨，越来越固化，比如佛山。
原有的洼地被快速填平，越来越趋向本地固化。
有的城市，被环绕的大概念所撕裂和透支，比如中山。
当然，这其中尚有很多的板块和细节无法在一篇文章中具体阐明，比如南沙，比如增城等等。
至于，珠江口东岸的城市，还请静待下篇。
