葫芦娃:还原一个真实的粤港澳:隐匿的广州、固化的佛山、撕裂的中山|2019-03-21

2019年3月21日09:01:30 发表评论

米宅已经启动大湾区考察多日。

 

其间,有争议、有认同、有斥责。

 

抛开如此复杂的情绪,今天我就单纯从楼市行情和资产配置角度出发,尽量还原一个真实客观的大湾区。

 

这一次,我想先谈谈广州佛山和中山。

1

隐匿。

这是我对广州最大的感受。

平心而论,我认为广州这样的城市是有价值的,其个别板块的价值甚至要超过绝大多数的二线城市。

我举几个例子——

2018年,广州3000万量级的豪宅成交量排全国第四,全年成交110套上下,排在前三的是沪京深。与此同时,广州的消费指数远低于其他三个城市。

而一直被吹捧的杭州,3000万量级的豪宅,全年成交量不足百套,大致在95套上下。

在过去的一波行情中,广州把40km外的增城新塘的房价炒都破了3万大关,直接顶到了主城老破小的底;把45km外、空有概念的中新知识城一路炒到了2万+;把空有概念的白云新城炒到了最高价11万……

顺便提一句,其中的主力大都是本地人。

试问,全国有几个城市能拥有如此强大的原生购买力?

这就是隐匿在民间的购买力。

广州的另一种隐匿,是城市的发展主轴。

奔袭广州,数日考察,我能切身的感受到“过去10年广州的彷徨和辗转”。

一开始,做的是总部经济,于是有了珠江新城。

08年金融危机之后,进出口外贸数据的下滑,导致广州开始寻找转型之路。

香港模式,做广州金融城;深圳模式,做广州科技城;杭州模式,做琶洲电商总部;苏南模式,做中新知识城;受南沙的牵引,又搞出来个番禺万博CBD,还在广州南站搞了个产业聚集区;其间,还不忘顾及北部人民,弄了个白云新城,除了把房价炒上天,几乎没有产业落地……

遍地开花的广州,历经10年辗转,留存下来的只剩下一条隐匿其中的真正轴线——

珠江新城(总部中心)——琶洲(电商总部)——广州金融城(金融资本)——鱼珠副CBD(外溢延伸)——广州科学城(科创研发)——中新知识城(仅有概念)。

其中,珠江新城已经完全成熟,中餐高峰期,俯身前行的白领从一栋栋写字楼里鱼贯而出,这就是熟化的活力;琶洲已经有复星南方总部、唯品会、科大讯飞、欢聚时代、阿里华南运营中心等14家电商总部企业入驻;金融城已经摆脱军用机场桎梏;鱼珠初露尖角;广州科学城基本成熟,晚上8点的研发园内亮灯率依然超过50%,这就是潜藏的向上购买力……

这条轴线,是过去10年广州辗转留存下来的精华。

也是未来10年,广州的进化主轴、产业主轴和就业主轴!

这条主轴,直接反馈到楼市和房价之上就是——

即便在过去近两年的楼市下行行情中,珠江新城、琶洲和金融城黄金三角区域附近的牛奶厂板块,房价不降反涨;天河东车陂板块的骏景花园从3万八九,涨到了5万上下。

你问我,当下广州最看好的板块是哪里?

就是牛奶厂、天河东、车陂、萝岗区府板块。

第一,有地;第二,有概念;第三,靠近未来中轴和就业中轴,且没有断裂带;第四,产业核心和就业中轴内还没有住宅供应。

有地就有未来,有概念就有预期,有产业就有人口支撑,偏偏产业中心内还无住宅供应,稀缺性和必需性也具备了!

至于广钢、广纸等老城板块,能保值可居住,但因为偏离城市和产业进化方向,平心而论,很难暴击。

站在未来10年看广州——

• 隐匿的进化轴线,决定广州的资产配置方向,就是贴着“珠江新城——琶洲——广州金融城——鱼珠副CBD——广州科学城”去选筹;

• 隐匿的购买力,决定这样的城市是绝对能够撑得起优质板块的房价暴击,一个空有概念的白云新城都能爆到“6万起步,11万封顶”,而已经落地的产业轴线上一切都有可能发生。

2

固化。

这样去谈佛山,我知道一定会有人反对。

我想先请大家看一张图——

我知道,广佛同城是大趋势,并且从城市融合角度看,广佛之间几乎没有断裂带,已经相互融合。

但是,站在广州,站在未来10年看佛山,从这张图上我们会发现三个非常关键的问题。

第一,佛山拼了命的向广州靠拢,但广州未来一路向东。

佛山千灯湖作为广佛一体化的重心,佛山几乎把地铁重心都放在这里,已经尽可能的贴近广州。

但是,广州的整个城市进化中轴和未来就业核心却在一路向东挺进。

第二,佛山贴近的是广州的地缘居住中心,而非就业中心。

同样,还是佛山千灯湖,紧贴的是广州荔湾。

但是,只要熟悉广州荔湾这两年市场的人都知道,当下荔湾广钢板块的成交主力绝大多数都是广州地缘客户,也就是所谓的“old people”和“old money”。

这属于典型的地缘居住板块,这种板块的客户外溢是极其有限的,投资还可以,居住外溢几乎没有可能。

“New people”和“New money”在哪里?

在一路东进!

第三,2万2的佛山千灯湖属于广州人民和全国人民,而3万的佛山,只属于佛山人。

早在2017年我就已经考察和关注过千灯湖,彼时的万科金域国际花园还能找到2万2-2万4的精装新房。

当时的广州荔湾广钢板块的新房基本在5万以上。

这样的价差关系,当然是有价值的。

两年之后,佛山千灯湖板块的万科金域国际花园二手房逼近2万9,当代万国府新房最高价破3万。

与此同时,贴近广州科学城成熟就业区的萝岗区府板块的新房底价,保利罗兰国际最低价也就才3万3-3万4左右。

也就是说,贴近广州地缘居住板块的千灯湖房价,已经逼近了广州产业核心附近的住区均价。

2万2的千灯湖属于广州人民,毕竟价格够低,距离广州够近,有自住外溢可能;同时,也属于全国人民,毕竟有刚性价差存在。

两年之后,站在3万的角度上,重新打量千灯湖——

新广州人拥有更多的自住选择,全国人民也拥有更多的投资选择。

同样的问题,也存在于2万3的北滘、2万3的陈村。

2.3万/㎡,都可以在二线省会城市买到一套核心区位的优质住宅了!

我知道,佛山是镇区经济,顺德经济实力爆棚,北滘是美的总部……足以支撑佛山的房价基础。

但是,这一切都无法阻止,面对暴涨之后的佛山房价,新的选择也越来越多。

佛山,越来越固化成为一个“购买力极强的本地人相互接盘”的市场。

3

撕裂。

去过中山的多数人,都会有一种感受:

这是一块“炒地图”的沃土。

• 中山三角镇距离广州南沙的明珠湾CBD,仅30分钟车程;

 

• 中山翠亨新区跨“深中通道”距离深圳前海,仅50分钟车程;

 

• 中山南朗镇距离珠海唐家湾,仅一条臭水沟的距离;

 

• 中山坦洲镇距离珠海香洲的核心商圈,仅4.5km……

与此同时,对比房价——

中山三角的房价仅是广州南沙的1/2;

 

中山翠亨的房价仅是深圳前海的1/6;

 

中山坦洲的房价仅是珠海香洲的1/2;

 

中山南朗的房价大致是珠海唐家湾的1/2……

在我看来——

中山一个浑身长满G点的城市,轻轻一碰,就浑身哆嗦。

2015年深中通道获批,2016年粤港澳大湾区启动,香洲和坦洲的断头路逐步开建……

这个浑身G点的城市,迎来了第一批恩客——广深珠澳的炒房客们。

彼时,坦洲的房价还是7字头,南朗的房价还是6字头。

2016年,大行情起,深圳涨完珠海涨,珠海涨完广州涨,先知先觉的投机者蜂拥而至中山。

不足两年,坦洲房价从8字头涨到1万9,中山民众从4字头涨到1万2,中山南朗从7字头涨到1万9……

之后,全国小白和本地土著进场,顺利接盘。

房价暴涨的背后是,城市的撕裂和肢解。

中山属于“小政府、强城镇”的镇区经济典型,市政府对于镇区的管控力度有限,偏偏身边围着广深珠一群大哥。

• 坦洲说,我要做好一根楔子,钉进珠海的心脏里。于是,紧贴着珠海搞了一整片百亩小楼盘。

 

• 三角说,我要跟着南沙大哥吃肉。于是,挨着南沙搞了一个万亩度假大盘“雅居乐民森迪茵湖”和一片小楼盘。

 

• 翠亨南朗说,最幸福的就是我。右边是我深圳大哥,下边是我珠海大哥。于是,填海造陆,硬生生填出来一个万亩大盘“锦绣海湾城”。

最终,中山越来越撕裂和分解。

整个城市,绵延百里,却始终找不到一个规划重心,满眼尽是房地产。

一个翠亨新区,规划7年,几乎没有任何落地,只看到连片的楼盘,静待深中通道通车,与深圳激情拥抱。

而深圳早在三年前就已经以炒房客的身份拥抱了翠亨,把房价直接干到了破万。

一个坦洲,看似和珠海紧紧相连,其实中间存在着13条断头路,与之割裂。

2012年,两城就达成协议,要共同推进断头路的衔接。

7年过去,13条路,只通了3条半。

坦洲的房价倒是从三四千被炒到了一万九。

中山为了蹭大哥们的热点,不惜撕裂自己;大哥们却只想着,干一票就跑。

炒客撑起来的市场注定无法长久。

• 2018年,中山南朗的最高价从1.7万/㎡回调到1.5万/㎡;

 

• 中山坦洲的均价从1.9万/㎡回调到1.5万/㎡。

真正扎实的,反而是中山概念最差、但配套成熟的主城区。

无论市场如何涨跌,中山东区的房价始终稳定在2.2万/㎡,敏捷紫岭国际从1.6万/㎡的开盘价,一年的时间里卖到了2.1万/㎡。

中山诸镇,在网红概念的拉扯下,越来越撕裂,越来越被透支。

4

2015年,全国大行情起。

2016年,粤港澳大湾区的概念浮现。

两股巨浪的交织下,珠三角诸城都在被裹挟中重塑。

有的城市,进化的主轴越来越清晰,比如广州。

伴随产业一路东进,随之诞生的是一批价值越来越稳固的居住板块——天河东、车陂、牛奶厂、萝岗区府。

有的城市,伴随房价的暴涨,越来越固化,比如佛山。

原有的洼地被快速填平,越来越趋向本地固化。

有的城市,被环绕的大概念所撕裂和透支,比如中山。

当然,这其中尚有很多的板块和细节无法在一篇文章中具体阐明,比如南沙,比如增城等等。

至于,珠江口东岸的城市,还请静待下篇。

 

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