最近各个城市陆续出台多条促进房地产消费政策，包括降首付、降利率、放宽购房条件等等，国家层面也释放出各种对房地产的利好信息。
然后就有很多人在后台留言问我——猫哥，你怎么看房地产的未来趋势，未来房价会大涨吗？今天就聊聊这个问题。
首先，给一个基本的结论：中国房价已经到顶，未来房价是绝不可能大涨的。
为什么？
下面从几个维度来说明这个问题。
1 需求层面
2019年，根据统计局数据，中国城镇居民人均居住面积达到39.8平米，农村居民人均居住面积达到48.9平方米。放眼全世界，中国人均居住面积是一个非常了不起的数据。
2019年亚洲国家的城镇人均住房面积中国是毫无疑问的第一，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。欧洲的英法德城镇人均住房面积40平方米左右，美国人均67平米。
也就是说，中国人均居住面积与发达国家相比也排名前列。
然后是自有房率，根据人民银行统计数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
我们比较一下欧美发达国家的自有房率。
截止到2020年美国自有房率是65.5%，欧盟平均水平是70%，其中罗马尼亚（96%）、匈牙利（92%）、斯洛伐克（91%）三国自有率最高，德国（49%）、奥地利（45%）和丹麦（39%）最低。
说实话，如果只看居住指标（包括人均居住面积、自有房率）中国妥妥就是发达国家水平，而且还是排名很靠前的发达国家水平。
但是，实际上中国还是一个发展中国家，在很多民生综合指标，我们与发达国家都有很大的差距——包括人均GDP，家庭汽车保有量，人均用电量等等。
所以，中国房地产从整个产业来看已经属于超前发展了，将中国其它产业远远甩在后面，另外，因为房地产的超前发展，中国老百姓也付出很大的代价，比较典型的就是居民杠杆率（负债率）急剧攀升。
历年中国居民杠杆率变化（2014-2021年）
如此高的居民杠杆率水平已经决定了房地产行业发展已经到了天花板。
从未来需求来看，中国房地产行业特也不容乐观，甚至可以说不要有任何幻想。
1、城市化进程基本到顶。
2021年我国城市化率已经达到63%，这是按照户籍人口计算，实际上算上流动的常住人口，专家估计我国实际城市率应该在75%左右，这个数据与大部分发达国家已经差不多了。
小县城、乡镇、农村实际常住人口可能比我们想象中更低。
2022年贵州有个县城，按照户籍人口计算应该与7—8万人，因为疫情原因县城做全员核酸，最后做核酸的人口只有2.8万人。这还是县城的数据，如果是乡镇、农村，可能实际数据还要低。
所以，最近几年，除了少部分城市，全国大部分城市与地区都呈现人口净流出的状态，中国大部分地区城市化已经基本到顶，未来即使我们城市率还能提高几个百分点，也主要集中在少数城市，包括：
一线城市（北上广深）、省会城市、长三角与珠三角经济比较发达的部分三线城市。
但是这些城市的商品房城市化红利也非常有限，国家对于这些还有城市化红利的城市解决思路是发展租赁用房。
2、人口萎缩，新生婴儿大幅度下降。
中国总人口可能就在今年出现拐点，其中新生婴儿数量下降特别快。
2017年中国新生婴儿数量还有1500万（巧合的是，中国房地产恰恰就是在这一年达到顶峰，新开工面积达到17亿平米，然后逐年下降），到了2020年就只有1000万，四年时间差不多下降35%左右，这个趋势是很吓人的。
然后是老年化程度上升，2021年已经到了21%，预计2035年会达到30%以上，甚至2050年以后到40%、50%都可能。老龄化越高需要的新房越少，同时死亡率增加还会退出很多房子来。这三个数据都是影响住房结构的，会让新房需求大幅下降。
2 金融层面
房价增长是需要金融资源匹配的，过去20年房地产大牛市已经让这个行业吸纳了太多的金融资源，特别是让居民杠杆率急剧飙升，这在一定程度上对老百姓消费形成挤压效应。
站在管理层的层面，目前大致就面临这样的局面：
